在房地產(chǎn)行業(yè)增速整體放緩的背景下，龍湖集團交出了一份靚麗的“成績單”。
24日午間，龍湖集團對外披露了2019年年報。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)合同銷售額2425億元，同比增長20.9%，超額完成2200億元全年目標(biāo)，繼續(xù)穩(wěn)站行業(yè)前十。
值得注意的是，2019年龍湖集團簽約銷售回款率超過95%，擁有極強的自我造血能力。同時，數(shù)據(jù)顯示，得益于前瞻性精準(zhǔn)布局，龍湖集團2019年銷售均價同比增長4.9%達(dá)17032元每平米，實現(xiàn)了增長速度與質(zhì)量并重，其中長三角、西部和環(huán)渤海區(qū)域的銷售額均已突破500億元。
2020年，龍湖集團將銷售目標(biāo)定為2600億元。龍湖集團CEO邵明曉在24日出席業(yè)績發(fā)布會時表示：“此目標(biāo)是基于龍湖穩(wěn)健增長定下的。”對于新冠肺炎疫情是否會給龍湖業(yè)績帶來影響，邵明曉認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售市場4月份應(yīng)該會回到一個正常的水平，龍湖對全年2600億的銷售目標(biāo)有信心完成。
盈利能力穩(wěn)步提升：核心凈利潤勁增21%
銷售規(guī)模大幅增長的龍湖集團，其盈利能力也持續(xù)向好。數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團2019年營業(yè)額為1510億元，同比增長30.4%，其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入同比增長41.5%至57.9億元;歸屬于股東的凈利潤183.4億元，核心凈利潤155.5億元，同比增長21%。
此外，龍湖集團的毛利率、核心稅后利潤率、核心權(quán)益后利潤率等多項指標(biāo)均長期位于行業(yè)優(yōu)秀水平。以毛利率為例，龍湖集團2019年為33.6%，這是該指標(biāo)連續(xù)第三年維持在30%以上。不過，龍湖集團首席財務(wù)官趙軼在出席業(yè)績發(fā)布會時提出，限價目前看還是一個長期策略，預(yù)計行業(yè)未來會回歸到穩(wěn)定的25%-30%的毛利率水平。
扎實的高增長、強勁的盈利能力，為龍湖集團股東帶來豐厚的回報。年報顯示，龍湖集團2019年合計派發(fā)股息每股1.2元，同比增長21.2%。
精準(zhǔn)布局：90%貨量值集中于熱點城市和價值區(qū)域
土地儲備方面，遵循“逆周期”的拿地策略，龍湖集團接連在多個一二線及熱點城市以較低成本獲取土地。2019年全年業(yè)績公告顯示，龍湖集團新增土地90幅，首入太原、長春、海口、徐州、揚州等11個城市。截至2020年2月底，龍湖集團已進(jìn)入全國56個城市。
從面積來看，2019年龍湖集團新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e為1731萬平方米，權(quán)益面積1273萬平方米，平均權(quán)益收購成本每平方米6186元，房地比良好，有較好的利潤空間。
截至2019年底，龍湖集團土儲合計6814萬平方米，權(quán)益面積4742萬平方米。按地區(qū)分析，其中環(huán)渤海地區(qū)占比最大，為33%，西部地區(qū)、長三角、華中地區(qū)、華南地區(qū)及香港地區(qū)的土儲占比分別為28%、19.3%、9.9%、9.7%和0.1%。根據(jù)公告數(shù)據(jù)，龍湖約90%的貨量值集中在熱點城市和價值區(qū)域，且成本合理，為后續(xù)的盈利增長奠定基礎(chǔ)。
2020年，龍湖集團的拿地節(jié)奏依然在穩(wěn)步推進(jìn)。其中1-2月新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e為232萬平方米，權(quán)益面積為178萬平方米。
財務(wù)穩(wěn)健：凈負(fù)債比率降至51%
在行業(yè)資金面持續(xù)收緊的背景下，龍湖集團順應(yīng)國家“去杠桿、降負(fù)債”的要求，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到了進(jìn)一步優(yōu)化。
數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，龍湖集團凈負(fù)債比率為51%，在已經(jīng)發(fā)布2019年全年業(yè)績的上市房企中處于最優(yōu)水平。在手現(xiàn)金為609.5億元，一年內(nèi)到期的債務(wù)為139.3億元，現(xiàn)金短債比為4.38，償債能力優(yōu)越。
另外，龍湖集團2019年平均借貸成本年利率為4.54%，而同期民營房企平均融資成本平均水平超過了7%。更為重要的是，無論是境外美元票據(jù)，還是國內(nèi)公司債券，龍湖均屢屢以長年期、低票息刷新業(yè)內(nèi)記錄。
今年1月以來，受新冠肺炎疫情影響，各大房企現(xiàn)金流備受考驗，而龍湖董事長吳亞軍卻表現(xiàn)的十分坦然。她在出席業(yè)績發(fā)布會時表示：“龍湖自去年下半年開始就十分注重現(xiàn)金流，2020年1月已經(jīng)完成了全年基本融資。現(xiàn)金流不是危難時才考慮，而是“要天晴補屋頂”。”
始終堅守現(xiàn)金流和杠桿安全龍湖集團，在資本市場上屢獲認(rèn)可。2019年以來，穆迪上調(diào)龍湖集團展望為正面，標(biāo)普上調(diào)評級至BBB，成為國內(nèi)唯一一家獲得全部三家國際信用評級機構(gòu)(標(biāo)普/穆迪/惠譽)投資級評級的民營房地產(chǎn)企業(yè)。同時，大公國際(AAA)、中誠信證評(AAA)、新世紀(jì)(AAA)展望均為穩(wěn)定。華創(chuàng)證券等國內(nèi)研究機構(gòu)也于今年3月給予龍湖集團“強推”評級，目標(biāo)價43.3港元，對于3月24日33.15港元的收盤價來說，有較大上漲空間。
多航道并進(jìn)：冠寓預(yù)計今年將達(dá)10萬間
中國網(wǎng)財經(jīng)記者還注意到，除了房地產(chǎn)開發(fā)，商場、冠寓等其他物業(yè)投資業(yè)務(wù)也呈現(xiàn)出齊頭并進(jìn)的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2019年，龍湖集團物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為57.9億元，較上年同期增長41.5%，商場、租賃住房、其他收入的占比分別為79%、20.3%和0.7%。
截至2019年12月31日，龍湖集團已開業(yè)商場建筑面積為377萬平方米，整體出租率98.5%;商業(yè)租金增長31.9%至47.5億元，同店增長達(dá)到19%。不過，今年新冠疫情防控初期，龍湖集團率先宣布對旗下商場的所有商戶，2020年1月25日至3月31日期間，租金費用減半，這也使得龍湖集團商場業(yè)績2020年能否維持高增長受到關(guān)注。邵明曉在出席業(yè)績發(fā)布時也對此做出回應(yīng)：這部分租金損失未來會通過運營進(jìn)行消化，將力保全年達(dá)到60億租金收入的目標(biāo)，總體上會有挑戰(zhàn)和困難，但不是問題。邵明曉還稱，龍湖天街將繼續(xù)選擇聚集在中國最有量級的城市，做網(wǎng)格化的布局。2020年龍湖集團將新開9個商場。
邵明曉在業(yè)績發(fā)布上還談到了租賃住房業(yè)務(wù)。他表示：“中長期非常堅定看好該業(yè)務(wù)，2020年冠寓將新開2.5萬間，總數(shù)達(dá)10萬間，預(yù)期今年收入接近20億元。”數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，冠寓已開業(yè)7.5萬間，規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先;整體出租率為77.4%，其中開業(yè)超過6個月的項目出租率高達(dá)87.3%。 ( 劉小菲)
