11個(gè)月賣出了前三年銷售額總量的70%，難以想象，在進(jìn)入政策性住房時(shí)代、限競(jìng)房和二手房廝殺激烈的北京市場(chǎng)，“4000萬(wàn)元+”頂級(jí)豪宅市場(chǎng)簽約量卻迅速陡升。
“從2018年7月份首次開盤以來(lái)，月均銷量在3套-4套之間，個(gè)別月份可能達(dá)到10套，這在單套總價(jià)‘4000萬(wàn)元+’的頂級(jí)別墅市場(chǎng)并不多見(jiàn)。”當(dāng)《證券日?qǐng)?bào)》記者來(lái)到位于北京五環(huán)外某別墅項(xiàng)目時(shí)，該項(xiàng)目銷售人員向記者透露，從首次開盤至今已成交近百套，實(shí)現(xiàn)超過(guò)40億元銷售額，其中不乏單套近1億元的豪宅。
另?yè)?jù)相關(guān)成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，全國(guó)豪宅成交均價(jià)榜TOP50的上榜項(xiàng)目，銷售單價(jià)全部都是“10萬(wàn)元+”，最貴的高達(dá)21.8萬(wàn)元/平方米。而今年年內(nèi)，在北京豪宅市場(chǎng)上，總價(jià)超過(guò)4000萬(wàn)元且單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目亦不在少數(shù)。
“4000萬(wàn)元+”豪宅集中簽約
北京合碩房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(簡(jiǎn)稱“合碩機(jī)構(gòu)”)向《證券日?qǐng)?bào)》記者提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年至今，北京“4000萬(wàn)元+”豪宅成交金額達(dá)206億元，是2018年全年的2.7倍，占2016年至2018年過(guò)去三年成交總金額的近七成。
“頂級(jí)豪宅簽約周期較長(zhǎng)，有的可能長(zhǎng)達(dá)一年以上時(shí)間，因此今年的集中簽約可能是過(guò)去一兩年市場(chǎng)已銷售豪宅的放量。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，加上過(guò)去兩年在一定程度上限制簽約，現(xiàn)已放開，因此網(wǎng)簽較為集中。
而在合碩機(jī)構(gòu)提供給《證券日?qǐng)?bào)》的北京年內(nèi)豪宅成交榜TOP10項(xiàng)目中，成交總金額從40多億元到不足7億元不等，其中有4個(gè)豪宅單價(jià)均超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，該項(xiàng)目目前在售的二期聯(lián)排別墅，主力產(chǎn)品面積約680平方米-1280平方米，總價(jià)4000萬(wàn)元/套起，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)有194套房，目前已售近百套，未來(lái)不排除有總價(jià)8000萬(wàn)元、甚至破億元的產(chǎn)品入市銷售。
一個(gè)周末的下午，《證券日?qǐng)?bào)》記者在探訪上述樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，銷售中心的沙盤邊，兩三家人由不同的銷售帶著講解，有一組轉(zhuǎn)而不久就走向了貴賓室細(xì)聊。“有不少客戶在看過(guò)我們的別墅后，一個(gè)星期之內(nèi)就下單了，這一比例甚至達(dá)到了30%-40%，這在頂級(jí)豪宅市場(chǎng)中確實(shí)不多見(jiàn)。”該別墅項(xiàng)目相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，購(gòu)置這個(gè)項(xiàng)目的財(cái)富階層年齡結(jié)構(gòu)一般在45歲-55歲之間，多是企業(yè)主，能源、外貿(mào)、高新技術(shù)和房地產(chǎn)行業(yè)人士居多，也不乏年輕財(cái)富新貴，一般身家資產(chǎn)都在2億元以上，以北京西部客群為主。他們的共同訴求是，將來(lái)想定居北京，自住兼投資，同時(shí)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置的目的。
“有些人本來(lái)沒(méi)有購(gòu)房打算，陪朋友來(lái)看房之后反倒先下了單。”上述人士進(jìn)一步向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，“有一位客戶之前是企業(yè)主，沉淀了不少財(cái)富，后來(lái)覺(jué)得自身行業(yè)沒(méi)有太大發(fā)展空間，就將這些錢固化成高價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。”
身家超2億元富豪出擊豪宅
“從資產(chǎn)價(jià)格邏輯來(lái)看，2016年以來(lái)一直執(zhí)行嚴(yán)格的限價(jià)政策，導(dǎo)致單價(jià)水平可控;在單價(jià)性價(jià)比高情況之下，總價(jià)‘4000萬(wàn)元+’意味著面積夠大舒適度更好，是財(cái)富階層可以接受的。”郭毅在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者時(shí)表示，總價(jià)較高別墅項(xiàng)目在地段位置和產(chǎn)品形態(tài)上有優(yōu)勢(shì)，比如該別墅基本處在森林公園濕地之中，擁有不可復(fù)制的資源和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，在“限墅令”之下，買家此時(shí)入手看的是未來(lái)。
“這個(gè)項(xiàng)目的快速集中成交并不是行業(yè)普遍現(xiàn)象。”郭毅表示，頂級(jí)豪宅的買家主要分成兩類，一類是傳統(tǒng)行業(yè)的企業(yè)主，財(cái)富積累到達(dá)了一定程度，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，其事業(yè)發(fā)展遇到了一定瓶頸，從資產(chǎn)配置角度考慮，若選擇回報(bào)率可觀的資產(chǎn)，房地產(chǎn)還是優(yōu)選之一，因此會(huì)在頂級(jí)豪宅市場(chǎng)釋放品質(zhì)改善需求;第二類是創(chuàng)業(yè)成功的年輕財(cái)富階層人群，他們是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型紅利的獲得者，在現(xiàn)在這個(gè)階段才能實(shí)現(xiàn)財(cái)富的迅速累積，否則不具備購(gòu)置頂級(jí)豪宅的能力，因此在獲得大量財(cái)富后，馬上出手。
“‘新富豪’如今也逐漸成為頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的主力購(gòu)買力之一，包括來(lái)自于科技產(chǎn)業(yè)、自主創(chuàng)業(yè)等領(lǐng)域誕生的‘輕資產(chǎn)’富豪。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。
“對(duì)于‘4000萬(wàn)元+’的頂級(jí)豪宅市場(chǎng)，目前看還是來(lái)自于傳統(tǒng)行業(yè)較多，尤其是一些低調(diào)的隱形富豪。這兩年有些資產(chǎn)在縮水，具有不確定性吃過(guò)房地產(chǎn)紅利甜頭的客戶，當(dāng)看到優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)時(shí)，就會(huì)動(dòng)心。”華北世茂相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是表示。
至于這一市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)，國(guó)仕英表示，頂級(jí)豪宅價(jià)格高昂，仍是高收入人群的才能購(gòu)買的，購(gòu)買人群數(shù)量有限，未來(lái)頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的走向主要以穩(wěn)為主，不會(huì)有太大波動(dòng)。
