深圳用地再次擴(kuò)權(quán)，此次被中央賦予了部分農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的自主權(quán)，其房價(jià)一直漲的神話有望被打破。
新華社10月11日消息顯示，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳近日公布的《深圳建設(shè)中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案(2020~2025年)》(下稱《方案》)提出，支持深圳在土地管理制度上深化探索，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)。
《方案》還表示，支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地。支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制，完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制。深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺(tái)建設(shè)自然資源資產(chǎn)交易市場(chǎng)，完善一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的土地市場(chǎng)服務(wù)監(jiān)管體系。試點(diǎn)實(shí)行土地二級(jí)市場(chǎng)預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。
今年3月，國務(wù)院公布的《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》表示，要在嚴(yán)格保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地的前提下，進(jìn)一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，賦予省級(jí)人民政府更大用地自主權(quán)。《決定》明確，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
如今，深圳作為副省級(jí)城市也被賦予了這項(xiàng)自主權(quán)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，對(duì)于這個(gè)政策的需求，深圳實(shí)際上是很迫切的。原先國家對(duì)于農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地特別是轉(zhuǎn)成住宅用地存在一定的擔(dān)心，擔(dān)心實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化、房地產(chǎn)化。由此，對(duì)農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的審批權(quán)控制得十分嚴(yán)格。然而，對(duì)深圳來講，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)和高科技現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)已占據(jù)其主導(dǎo)地位，但用地結(jié)構(gòu)仍停留在以工業(yè)用地為主的狀態(tài)。所以在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的背景下，深圳必須對(duì)空間結(jié)構(gòu)重新進(jìn)行調(diào)整。
李宇嘉認(rèn)為，此前規(guī)劃用地和土地用途管制是橫在這個(gè)調(diào)整上面的兩把“尚方寶劍”。因此，此次調(diào)整對(duì)深圳來說，就是用地權(quán)的增加，意義非凡。同時(shí)，這也是促進(jìn)要素市場(chǎng)化自由流通的一個(gè)必然結(jié)果，因?yàn)榈胤礁用鞔_地知道土地應(yīng)該怎么用，土地要素怎么實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。
資料顯示，在深圳1997.47平方公里的土地上，容納了超過1344萬常住人口，但深圳居住用地占全市總建設(shè)用地面積不到23%，低于國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%～40%的下限。
過去十余年深圳房價(jià)快速上漲，主要原因是人們相信深圳土地供應(yīng)不足以滿足龐大的人口住房需求。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年，深圳市商品住宅成交均價(jià)為55821元/平方米，是2014年的23973元/平方米的2.3倍多。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂對(duì)此表示，深圳的土地供應(yīng)不足，除了地理?xiàng)l件限制之外，有很大一部分原因是政策限制。大量的小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房、城中村、廠房宿舍不具備上市流通的條件，無法形成有效住房供應(yīng)。這些問題在現(xiàn)行的制度框架下長期得不到解決。而在每年50萬人口流入的背景下，單單只依靠少量的商品房，供需矛盾日益激化。
“這一《方案》的實(shí)施，標(biāo)志著在深圳投資炒房的基礎(chǔ)動(dòng)搖，深圳房價(jià)一直漲的神話有望被打破。”許小樂表示，“《方案》授權(quán)深圳市政府審批永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，給予先行示范區(qū)處理農(nóng)民房、城中村的特別支持，幫助深圳解決這一長期歷史遺留問題。如果500萬套左右的小產(chǎn)權(quán)房能夠有序進(jìn)入市場(chǎng)流通，將會(huì)給深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行帶來重大的積極作用。”
而對(duì)《方案》優(yōu)化增量土地與存量土地的循環(huán)利用，許小樂認(rèn)為，一方面，探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制，完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制，盤活存量工業(yè)用地，按照產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的實(shí)際需求，使土地空間得到更加高效的利用。一些閑置、低效工業(yè)廠房倉庫將能夠轉(zhuǎn)化為住宅用途，使工改租、商改租更為順暢。另一方面，深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革，繼續(xù)擴(kuò)大城市圈的資源合作利用方式，從城市圈外部獲得可用資源，將惠及周邊城市。(黃瓊)
