世茂集團和合景泰富旗下物業公司相繼通過了上市聆訊;當代置業旗下物業公司啟動在港公開招股……房企正在加速競逐物業賽道，截至三季度末，上市物企已達30家，本年已有6家物業公司成功上市，另有14家企業已遞表排隊等待中。
記者注意到，房企拆分物業上市之后，物業服務企業市盈率大多超過20倍，普遍高于地產母公司，然而高估值之下，物業企業的業績正出現分化。有業內人士分析，目前行業仍處于向成熟階段跨越的關鍵時期，整體市場和單個企業仍具有較大增量空間，高增長仍會持續，未來2-5年行業將快速裂變，行業已進入規模增長和品質提升的關鍵階段，預計2030年物管行業規模有望達到3.2萬億元。
10月12日，當代置業旗下物業公司第一服務控股啟動在港公開招股。10月11日晚間，港交所披露信息顯示，世茂服務、合景悠活相繼通過了上市聆訊，2家公司分別為世茂集團和合景泰富旗下的物業公司。與此同時，有消息稱，陽光城旗下物管擬分拆赴港上市。
上述房企拆分物業上市并非個例。記者注意到，上市潮成2020年前三季度物企資本市場關鍵詞。數據顯示，截至三季度末，上市物企已達30家，本年已有6家物業公司成功上市，另有14家企業已遞表排隊等待中，此外，恒大物業、建發物業等相繼遞交招股書。結合已知部分企業的上市計劃，四季度有望繼續新增多家物業公司遞表，并有前述物業公司正式上市交易，全年上市企業數量或創新高。
對于分拆物業板塊上市的原因，構建新的利潤增長點、降負債等被房企提及。其中，中國恒大總裁夏海鈞在2020年中期業績會表示,為公司旗下物業管理服務引入戰投的資金預計將為公司凈負債率降低19個百分點。華潤置地管理層在2020年中期業績會上則對合并物業管理服務及商業運營服務業務上市寄予厚望，表示希望能夠推動這兩項業務構建自己的盈利能力,成為華潤置地新的利潤增長點。
分拆后市盈率約逾20倍
從市盈率角度看，物業服務企業市盈率大多超過20倍，普遍高于地產母公司。克而瑞證券研究院對21家典型物業管理公司2020年和2021年的PE值進行預測顯示，2020年21家典型物業公司PE值平均值為32.1，中位值為28.5;2021年21家典型物業公司PE值平均值為23.3，中位值為20.7。
易居企業集團CEO丁祖昱分析，資本市場對物業股的認可度高，原因主要在于物業股具備較強的防御特性。在疫情影響下，物業行業是極少數“機”大于“危”的行業，進入2月第一周以來，同期已上市的物業服務企業整體止跌上揚，平均漲幅均值在13%左右，遠超同期大盤表現。此外，物業服務本身具有輕資產運營的特性，行業可預期性較強。
然而，也有業內人士對此表示了擔憂，其分析認為，物業管理服務行業總量始終有限，之前資本市場對其估值高，是因為上市平臺少，故而稀缺，但如今大量房企分拆上市，資本快速注入物管行業之后，將迅速分食蛋糕。此外，物業管理行業作為房地產開發的下游行業，是經營永續現金流的行業，周期屬性相對地產開發存在時滯，但其周期性、增長情況完全依附于房地產開發行業的周期性及增長情況。在近期上游地產整體環境趨冷，物業公司的估值水平或將在隨后一兩年內受到明顯影響。
上市物企業績分化明顯
雖然物企上市熱潮不斷，但已上市的物企分化情況較為明顯。從營業收入來看，2020年上半年30家上市物企整體收入達到398.8億元，平均營收為13.3億元。然而，從30家物業企業整體表現來看，碧桂園服務、綠城服務等8家物企高于均值，11家物企營收在5億元以下。
未來物業行業將如何發展?國信證券指出，增量開發、基礎物業費提升和業主增值服務深化，將在未來十年共同驅動物管行業規模提升，預計2030年行業規模有望達到3.2萬億元。此外，2018年500強物業公司非住宅物業管理的基礎物業收入占基礎服務收入的52.4%，按照該比例計算，2030年非住宅物管行業空間有望達到13129億元。丁祖昱表示，目前行業仍處于向成熟階段跨越的關鍵時期，整體市場和單個企業仍具有較大增量空間，高增長仍會持續，未來2-5年行業將快速裂變，行業已進入規模增長和品質提升的關鍵階段。(王楚涵)
