今年三季度以來的密集樓市調(diào)控，終于對房價走勢產(chǎn)生影響。

10月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年9月，70個大中城市的新房和二手房價格漲幅均出現(xiàn)回落，并且回落幅度明顯。在8月出現(xiàn)加速上漲的苗頭后，70城房價再度回歸到溫和上漲的區(qū)間。

雖然不同城市之間的房價走勢差異依然明顯，但一二三線城市房價漲幅均出現(xiàn)收窄，仍然反映出價格降溫的現(xiàn)實，這也被認為是調(diào)控動作頻繁出現(xiàn)的結果。

三季度是今年樓市調(diào)控最為密集的時段。7月和8月，監(jiān)管層連續(xù)召開會議，不僅提出以“三條紅線”為主的房地產(chǎn)金融審慎管理制度，還對部分房價上漲過快的城市進行“定向指導”，這種密集的動作在以往頗為少見。

這些政策措施不僅平抑了9月的房價，也將會對后續(xù)的市場產(chǎn)生重要影響。

調(diào)控實現(xiàn)“精準打擊”

統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比8月回落0.2個百分點;31個二線城市新房價格環(huán)比上漲0.3%，回落0.3百分點;35個三線城市新房價格環(huán)比上漲0.5%，回落0.5個百分點。

二手房方面，一線城市和二線城市的漲幅也均有回落，三線城市持平。

房價上漲城市的數(shù)量變化，也體現(xiàn)出降溫的勢頭。70個大中城市中，9月有55個城市的新房價格出現(xiàn)下降，比8月減少4個。這也是近5個月以來的最低值。

政策調(diào)控趨嚴，被認為是房價降溫的主因。

隨著新冠疫情逐漸得到控制，以及信貸環(huán)境的寬松，今年二季度以來，房地產(chǎn)市場迅速升溫。到7月和8月，部分區(qū)域市場成交過熱，房價也出現(xiàn)非理性提升。于是，中央監(jiān)管層和地方政府開始密集作出政策表態(tài)，并強化樓市調(diào)控。三季度也由此成為今年調(diào)控政策出臺最頻繁、力度最大的時段。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，今年7月、8月和9月，中央和各地推出調(diào)控政策的頻次分別為32次、32次和35次。

這其中不乏一些重磅會議。比如，7月24日，監(jiān)管層召開房地產(chǎn)工作座談會。8月20日，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會。8月26日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會。這些會議的規(guī)格之高、表態(tài)之頻繁，都是近年來所少見。

貝殼研究院統(tǒng)計顯示，今年7月以來，(70大中城市范圍內(nèi))共有銀川、唐山、徐州、無錫、成都、沈陽、長春、深圳、寧波、杭州、南京等11個城市出臺調(diào)控政策。其中，除徐州政策出臺時間較晚外，其余十城的房價均出現(xiàn)止?jié)q或增速回落的現(xiàn)象。

此外，參加部分城市房地產(chǎn)工作會商會的6個城市中，除常州外，納入70大中城市統(tǒng)計的沈陽、長春、成都、銀川、唐山5城，9月房價漲幅也均有所收窄。

房企的矛盾心態(tài)

市場層面，房企漲價的動力也在減弱。隨著以“三條紅線”為主的房地產(chǎn)融資管理新政開始試點，房企在減少對外投資的同時，也在加大推盤，通過回籠資金來改善財務表現(xiàn)。

為此，進入9月，以恒大為代表的一批房企啟動降價促銷，使得部分房企在9月的銷售均價出現(xiàn)下滑。

公告顯示，今年9月，融創(chuàng)、旭輝、雅居樂的銷售均價均有所下降。國泰君安的分析指出，按照“三條紅線”的監(jiān)管要求，融創(chuàng)共有兩項指標“踩線”，實施降價促銷的恒大，三項指標全部“踩線”。

事實上，在財務壓力帶來推盤潮下，9月的商品房銷售規(guī)模大增。根據(jù)統(tǒng)計局19日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年9月單月，全國商品房銷售面積為1.86億平方米，同比上漲7.25%;銷售額為1.87萬億元，同比上漲16%。兩項指標均創(chuàng)下歷史同期新高。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向21世紀經(jīng)濟報道表示，十月仍是傳統(tǒng)營銷旺季，再考慮到房企的年度任務完成情況不佳，預計四季度的銷售規(guī)模仍將維持在高位。但價格方面，由于對業(yè)績和現(xiàn)金流的需求強烈，多數(shù)房企不敢貿(mào)然漲價。

但與此同時，指望房企大幅讓利也不現(xiàn)實。

9月17日，河南省房地產(chǎn)業(yè)商會會長閉門會在鄭州召開，會上，兩家本地房企代表——建業(yè)集團董事長胡葆森和正商集團董事長張敬國都表示，不帶頭降價。

按照30多位河南房企掌門人和一線房企在豫當家人的觀點，降價促銷可能帶來的后果有四：“第一，會使得已購房者的資產(chǎn)縮水，可能導致部分人出現(xiàn)過激的維權行為，不利于社會穩(wěn)定。第二，房價大起大落，對金融業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)、服務業(yè)等相關行業(yè)都將造成巨大影響，一損俱損。第三，可能會造成一大批房企倒閉，缺少資金、土地儲備的中小型房企很難活下來，一旦倒閉，會導致爛尾樓不斷增加;資金鏈斷裂可能致使債務危機爆發(fā)。第四，消費者普遍存在買漲不買跌心理，即使降價，房企也難達到預期目標。”

無論這一“價格聯(lián)盟”能否形成，房企的矛盾心態(tài)已然凸顯。上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進對此評論稱，企業(yè)面臨的外部環(huán)境更加復雜多變，對價格的調(diào)整也會更為慎重。

嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示，短期內(nèi)，多數(shù)房企仍將面臨規(guī)模與利潤的平衡，其價格策略也趨于穩(wěn)健。預計在今年四季度，70城房價走勢仍將保持平穩(wěn)。(張敏 )

關鍵詞： 樓市調(diào)控 城市房價漲幅