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2月8日，首只民企倉(cāng)儲(chǔ)公募REIT——嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(基金簡(jiǎn)稱：嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT，場(chǎng)內(nèi)簡(jiǎn)稱：京東倉(cāng)儲(chǔ)，基金代碼：508098)正式在上海證券交易所上市。

作為國(guó)內(nèi)首只民企倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REIT，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT在發(fā)行期備受認(rèn)可，計(jì)劃募集總額17.57億元，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者總認(rèn)購(gòu)金額為718.16億元，網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)金額超126倍，公眾配售比例為0.46%。

公告顯示，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT采取封閉式運(yùn)作，場(chǎng)內(nèi)份額可以參與上市交易，場(chǎng)外份額持有人將基金份額轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)，即可參與場(chǎng)內(nèi)交易，該項(xiàng)業(yè)務(wù)自1月16日起已開通。

嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT由公募頭部嘉實(shí)基金和民企龍頭京東強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，項(xiàng)目原始權(quán)益人控股股東和實(shí)際控制人為京東集團(tuán)，系民營(yíng)企業(yè)的龍頭代表，2021年?duì)I業(yè)收入位居民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)首位。

從底層資產(chǎn)看，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT初始投資的項(xiàng)目包括京東旗下的三個(gè)現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)物流園項(xiàng)目，分別為京東重慶電子商務(wù)基地項(xiàng)目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期項(xiàng)目、京東商城“亞洲一號(hào)”倉(cāng)儲(chǔ)華中總部建設(shè)項(xiàng)目和京東“亞洲一號(hào)”廊坊經(jīng)開物流園項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積35.1萬平方米，總估值15.65億元。其中“亞洲一號(hào)”是代表國(guó)內(nèi)規(guī)模及自動(dòng)化最高水平的現(xiàn)代化智能物流項(xiàng)目，為我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)中稀缺的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)（簡(jiǎn)稱“高標(biāo)倉(cāng)”）。相比普通物流倉(cāng)儲(chǔ)，高標(biāo)倉(cāng)具有先進(jìn)完善的建筑結(jié)構(gòu)，充分利用計(jì)算機(jī)、自動(dòng)化等技術(shù)和物流信息規(guī)劃系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)模化效應(yīng)、提高揀選效率和準(zhǔn)確性、優(yōu)化倉(cāng)庫(kù)使用效率、降低倉(cāng)儲(chǔ)使用成本等效用。

三個(gè)項(xiàng)目均位于關(guān)鍵物流集聚區(qū)，輻射范圍廣，歷史運(yùn)營(yíng)情況良好，能夠有效維持供應(yīng)鏈穩(wěn)定，起到帶動(dòng)區(qū)域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、提振居民消費(fèi)的重要作用。憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)、高標(biāo)倉(cāng)品質(zhì)等核心競(jìng)爭(zhēng)力在過去兩年并未受到疫情沖擊，反而呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，出租率均達(dá)到了100％，近3年及一期項(xiàng)目總體保持盈利，投資回報(bào)良好，年均經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正。且京東物流自租的租約長(zhǎng)度為5-6年，高于行業(yè)平均水平的3年，運(yùn)營(yíng)高效穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

業(yè)內(nèi)人士表示，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)作為典型的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，投資回報(bào)期較長(zhǎng)，資金占用成本高，一定程度上限制了倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的發(fā)展。通過積極發(fā)揮公募REITs的直接融資作用，能夠有效盤活存量倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，并吸引更專業(yè)的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與運(yùn)營(yíng)管理，有機(jī)會(huì)進(jìn)一步提高倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)水平，強(qiáng)化資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

作為最早一批建立專門REITs研究和投資團(tuán)隊(duì)的基金公司，嘉實(shí)基金構(gòu)建了完善的REITs投研體系，并設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部，在倉(cāng)儲(chǔ)物流、高速公路、地鐵、市政基建、園區(qū)開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)領(lǐng)域均配備專門行業(yè)研究員，積極開發(fā)推進(jìn)更多創(chuàng)新性REITs項(xiàng)目，豐富REITs產(chǎn)品線。據(jù)統(tǒng)計(jì)，嘉實(shí)累計(jì)發(fā)行管理的ABS和類REITs產(chǎn)品超20單，發(fā)行規(guī)模超400億。

關(guān)鍵詞： 基礎(chǔ)設(shè)施 實(shí)體經(jīng)濟(jì) 物流倉(cāng)儲(chǔ)