【17:56 東方集團公布業績預告】
證券代碼：600811 證券簡稱：東方集團 公告編號：臨 2022-019
東方集團股份有限公司
關于上海證券交易所《關于東方集團股份有限公司業績預告等相
關事項的監管工作函》之回復公告
該公司董事會及全體董事保證本公告內容不存在任何虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，并對其內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。
東方集團股份有限公司（以下簡稱“公司”）于 2022年 1月 28日收到上海證券交易所《關于東方集團股份有限公司業績預告等相關事項的監管工作函》（上證公函[2022]0099號，以下簡稱“《監管工作函》”），根據《監管工作函》要求，公司對涉及的問題逐項回復落實，現公司就相關內容答復并披露如下：
一、根據業績預告，公司虧損主要原因為房地產業務板塊 2021年實現凈利潤-17億元至-19億元，其中計提房地產業務相關資產減值準備 9.5億元至 11億元。請公司補充披露：（1）公司發現相關資產存在減值跡象的時點，以及公司完成相關資產減值測試、確認具體計提金額的時點；（2）公司在報告期內計提大額資產減值的原因及合理性，以及前期減值準備計提是否充分；（3）除計提大額資產減值外，公司房地產板塊其他虧損的具體原因。
答復：
1、公司發現相關資產存在減值跡象的時點，以及公司完成相關資產減值測試、確認具體計提金額的時點；
公司及子公司國開東方城鎮發展投資有限公司（以下簡稱“國開東方”）根據企業會計準則及相關會計政策規定，于 2021年（報告期）末對資產是否存在減值跡象進行初步判斷，并于 2022年 1月初對存在減值跡象的資產進行初步減值測試，于 2022年 1月末初步確認具體計提金額。
相關資產出現減值跡象的時點：
（1）北京市 2021年度共有三次集中供地，2021年 3月第一次集中供地，共出讓30宗土地，全部拍賣成功，平均溢價率達到 6.4%。由于政策持續收緊導致全國及北京市整體土地拍賣市場趨勢遇冷，自 2021年 6月后，下滑趨勢更加明顯。2021年 8月第二次集中供地，由于房地產開發企業對市場出現信心不足，共出讓 43宗地，其中17宗拍賣成功，平均溢價率為 4.13%，26宗土地沒有企業報名競拍，青龍湖 C北地塊也無企業報名。2021年 11月第三次集中供地，出讓土地 12宗，最終僅成交 10宗土地，平均土地溢價率 1.04%，青龍湖 C北地塊再次掛牌出讓，仍沒有企業報名競拍，導致最終流拍。
北京市豐臺區青龍湖國際文化會都核心區 C南地塊緊鄰 C北地塊，于 2019年 2月成交，成交樓面價 23,354元/平米，溢價率為 6.17%。2021年下半年 C北地塊兩次競拍，競拍樓面價 21,692元/平米，較 C南塊下降 1,662元/平米，下降率 7.1%。
青龍湖 C北地塊連續兩次流拍，其樓面價較最近一期青龍湖區域土地拍賣價格下降明顯，直接反映出房地產開發企業對青龍湖區域投資價值信心不足，土地流拍及拍賣價格下降，造成項目未來開發收益達不到預期，區域整體價值呈下降趨勢。公司基于以上判斷，現有存量資產預計未來銷售價格回落、去化困難、去化周期延長，周邊區域資產存在減值跡象。
2021年北京房地產市場先高后低，景氣度自 6月后快速下行，下半年市場調控政策持續收緊，三道紅線及信貸收緊使房企面臨較大壓力。大量住宅用地供應上市加劇住房銷售壓力，銷售周期延長，市場分化嚴重，區域內競品項目去化困難。
（2）2021年 10月 25日至 2021年 10月 26日，公司及國開東方收到北京市第二中級人民法院《應訴通知書》（（2021）京 02民初 370號），國開東方與山東天商置業有限公司于 2019年初簽署的《山東天商置業有限公司與國開東方城鎮發展投資有限公司與先鋒中潤生物科技有限公司關于北京市豐臺區 A01、A03、A04地塊合作協議書》（以下簡稱“《合作協議書》”）因訴訟糾紛導致繼續履行存在較大不確定性。由于《合作協議書》涉及的 A01、A03、A04剩余空地開發權未實際交割、且《合作協議書》存在終止履行的風險、以及基于未來可能對相關資產進行處置等考慮，公司對相關資產進行減值測試。
（3）國開東方于 2021年 12月底獲悉投資的樂高樂園項目由房山區青龍湖鎮擬遷址房山區長陽鎮。受此影響，國開東方預計樂高樂園項目未來需要經過較長時間的前期工作，進而導致建設期延期，正式開園時間拖后，投資回收周期延長，因此出現減值跡象。
（4）國開東方根據企業會計準則及有關會計政策的規定，于報告期末對存貨、其他應收款等資產是否存在減值跡象進行判斷。
2、公司在報告期內計提大額資產減值的原因及合理性，以及前期減值準備計提是否充分；
（1）青龍頭項目
青龍頭項目（熙湖悅著）位于北京市房山區青龍湖鎮，用地性質為 R2二類居住用地、A33基礎教育用地，為國開東方聯營項目。青龍頭項目于 2019年 6月正式對外銷售，主要為洋房類產品，2019年項目開盤時平均成交價格為 33,099元/㎡，2021年平均成交價格為 31,034元/㎡，截止 2021年去化 34%。國開東方于每個會計年度末對相關資產進行減值測試，2021年為首次出現減值跡象，本次計提原因包括： 1）受商品房調控政策持續收緊、房地產企業資金融資監管新規施行、房地產稅改革試點等原因影響，開發企業流動性壓力加大，以價換量意愿更為強烈。考慮青龍湖C北地塊連續兩次流拍及拍賣價格下降，青龍湖區域整體價值呈下降趨勢。根據克而瑞相關數據，青龍頭項目周邊可比在售樓盤中，中海金樾和著洋房類產品 2021年初均價 32,051元/㎡、2021年末均價 26,014元/㎡；金地大湖風華洋房類產品 2021年初均價 35,231元/㎡、2021年末均價 34,141元/㎡；中駿云景臺洋房類產品 2021年初均價27,200元/㎡、2021年末均價 26,610元/㎡，周邊土地及商品房價格均出現下行。根據克而瑞相關數據，青龍頭項目涉及的房山區青龍湖板塊、豐臺區青龍湖板塊和房山區官道鎮所在區域目前存量（不包含青龍頭項目）商品房面積合計約 40萬平方米，未來兩年同區域產品供過于求，同類競品競爭壓力較大。公司預計青龍頭項目開發周期將延長。
2）建設周期延長、建材價格上漲以及優化周邊配套導致開發建造成本增加。
在測算資產減值時，結合項目所在地的市場情況，項目開發進度，各未完工房產未來的銷售回款、后續支出及相關稅金等情況進行預測。根據項目未來的現金流量情況，將預計未來從青龍頭項目公司收回的款項與賬面應收青龍頭項目公司款項進行對比，進而判斷公司應收青龍頭項目款項的預期損失。公司前期對青龍頭項目進行減值測試，預計項目未來可收回金額能夠覆蓋投入成本，不存在減值跡象。
（2）樂高樂園項目
2016年，國開東方與英國默林娛樂集團正式簽署《在北京建設主題兒童樂園合作協議》，就共同推進北京樂高樂園度假區項目達成正式合作。2017年 7月，北京市房山區政府與英國默林娛樂集團簽署《在青龍湖區域建設樂高主題度假區戰略合作框架協議》。國開東方與英國默林娛樂集團為樂高樂園項目的參股投資人，具體合作模式待定。該項目報告期末首次出現減值跡象，計提原因包括：
1）樂高樂園項目由房山區青龍湖鎮擬遷址房山區長陽鎮，受此影響，國開東方預計項目未來還需要經過較長時間的前期工作，疫情持續反復影響與品牌方的談判周期，樂園正式開園時間拖后，投資回收周期延長。
2）大宗商品價格上漲將導致項目預計建設及運營成本增加。
國開東方采用未來現金流量的現值與賬面成本比較方法對該項目進行減值測試，對賬面成本高于未來現金流量的現值的部分計提減值準備。經國開東方初步測算，樂高樂園項目未來現金流量的現金價值不能覆蓋當前成本，對項目計提減值準備，具備合理性。
國開東方一直在積極推進北京樂高樂園度假區項目。根據前期項目進度，在 2019年底批復的《房山區分區規劃》中，北京樂高樂園度假區項目所需建設用地已納入分區規劃，2020年上半年項目核心區土地一級開發實施方案已獲批通過，擬進入實施階段，因此前期不存在減值跡象。
（3）A地塊剩余土地及西闕臺項目
A地塊位于豐臺區王佐鎮魏各莊村，其中 A01、A02地塊用地性質為 F2類公建混合住宅用地，A03、A04地塊用地性質為 F3其它類多功能用地。A地塊二級土地開發項目除西闕臺項目外均已完成交房。2019年 1月國開東方與山東天商置業有限公司、先鋒中潤生物科技有限公司簽署《合作協議書》，由山東天商置業有限公司通過設立合資公司方式受讓 A01、A03、A04剩余地塊，目前因訴訟糾紛導致《合作協議書》的履行存在較大不確定性。本次計提原因包括：
1）去化困難，萬科中央城、長陽天地、首開熙悅灣的辦公類產品 2021年度成交量均不超過 10套。（數據來源：克而瑞）
2）土地可使用年限進一步縮短，影響土地估值。
國開東方于每個會計年度末對相關項目進行減值測試，A地塊剩余土地由于存在《合作協議書》，前期不存在減值跡象。2021年 10月 25日-2021年 10月 26日，公司及國開東方收到北京市第二中級人民法院《應訴通知書》（（2021）京 02民初 370號），《合作協議書》因訴訟糾紛導致繼續履行存在較大不確定性。鑒于《合作協議書》存在終止履行的可能性，國開東方于報告期末對 A地塊剩余土地進行減值測試，符合企業會計準則的有關規定，具備合理性。西闕臺項目于 2019年度計提存貨跌價準備 78,703,169.42元，2020年度較 2019年度未出現減值跡象，前期減值準備計提充分。
（4）棚改項目
國開東方于 2017年度取得豐臺區政府關于青龍湖地區南一區、南二區、南三區、北一區、北二區、北三區分期授權批復，北京市重大項目指揮部辦公室同意棚改南一區、南二區納入 2020年北京市棚改實施計劃，2020年 4月國開東方與王佐鎮政府簽訂棚改實施協議。截止目前棚改資金投向為棚改南一區范圍內前期費用及拆遷騰退費用。
由于國開東方 C北地塊流拍，棚改項目位于其周邊地塊，土地整理及供地時間受此影響預計將會延長。
【17:56 華統股份公布年度業績預告】
中證鵬元資信評估股份有限公司
中證鵬元公告【2022】81號
中證鵬元關于關注浙江華統肉制品股份有限公司
2021年度業績預虧的公告
浙江華統肉制品股份有限公司（以下簡稱“華統股份”
或“公司”，股票代碼：002840.SZ）于2020年4月發行6
年期 5.50億元可轉換公司債券（以下簡稱“華統轉債”或
“本期債券”），中證鵬元資信評估股份有限公司（以下簡
稱“中證鵬元”）于2021年6月10日對公司及本期債券進
行定期跟蹤信用評級，評級結果為：公司主體信用等級為AA，
評級展望為穩定，本期債券信用等級為AA。
2022年1月29日，公司發布《浙江華統肉制品股份有
限公司2021年度業績預告》，預計2021年歸屬于上市公司
股東的凈利潤為盈利1,000.00萬元-1,500.00萬元，上年同
期為盈利13,509.77萬元；扣除非經常性損益后的凈利潤為
虧損 8,000.00萬元-10,000.00萬元，上年同期為盈利
4,458.69萬元。業績同比下滑原因主要系生豬價格大幅下跌，
同時因公司淘汰更新低效母豬、弱豬，加之飼料原料價格連
續上漲等因素在一定程度上導致生豬養殖業績下降。
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2022年2月26日，公司發布《浙江華統肉制品股份有
限公司2021年度業績預告修正公告》，預計2021年歸屬于
上市公司股東的凈利潤為虧損17,000.00萬元-23,000.00萬
元；預計 2021年扣除非經常性損益后的凈利潤為虧損
19,000.00萬元-24,000.00萬元。業績修正原因為：
1、計提資產減值準備。自2022年2月以來，我國生豬
市場價格進一步走低，且近期降幅較大，公司管理層根據近
期生豬市場行情，審慎評估生物資產的減值風險，對2021年
末公司存欄的生物資產補充計提生物資產減值準備。
2、政府補助。公司對前期取得的部分政府補助進行了賬
務處理調整，將計入當期“其他收益”的部分政府補助調整
計入“遞延收益”進行分攤，導致公司2021年歸屬于上市公
司股東的凈利潤比前次業績預告時有所降低。
公司預虧金額較大，預計將對公司經營、財務和信用狀
況產生一定不利影響。中證鵬元將密切關注上述事項的后續
進展情況，并持續跟蹤以上事項對公司主體信用等級、評級
展望以及“華統轉債”信用等級可能產生的影響。
特此公告。
中證鵬元資信評估股份有限公司
二〇二二年三月四日
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