中交地產(000736.SZ)近期股價連續上漲，4月6日中交地產再度漲停，為9個交易日內8個漲停，累計漲幅達117.68%，累計換手率57.54%，總市值達119億元。
4月1日，中交地產收到深交所關注函，要求核查公司控股股東、實控人、董事、監事、高管員及其直系親屬是否存在買賣公司股票的行為，是否存在涉嫌內幕交易的情形。詳細說明近期接待機構和個人投資者調研的情況，公司未公開的年報信息是否向除年審會計師事務所以外的第三方提供，是否存在違反信息公平披露的情形。
公開資料顯示，中交地產從事的主要業務為房地產開發經營與銷售業務，主要產品為房地產銷售、房產租賃、物業管理。2015年7月，中交集團旗下的中交房地產集團與中房集團進行了一次地產業務整合，隨后中交房地產集團成為中交地產的實際控制人。
2019年7月剛回到中交地產擔任總裁的李永前大膽提出“2019年沖刺350億元，2020年沖刺500億元，2023年遠在千億之上”的銷售目標。
2020年企業銷售金額達到533.0億元，較2015年17.3億元增長了將近30倍。超額完成目標，但營收和利潤總額則同比分別減少12.54%、18.26%。
根據億翰智庫的監測數據，2021年中交品牌旗下地產開發業務全年銷售金額達到了987.8億元，距離千億僅一步之遙。
中交地產銷售額顯著提升，利潤則明顯下降。公司2021年前三季度實現營業總收入59.9億，同比下降25.4%；實現歸母凈利潤180.7萬，同比下降99.4%。東方財富Choice數據顯示，公司2021上半年的毛利率為20.49%，較2020年的26.52%下降了6個百分點，凈利率也跌至5.48%。
對此，中交地產解釋稱本期房屋交付面積較上年同期有所降低，導致毛利潤降低；期內新獲取的項目數量及土地儲備面積均大幅超過以往，多數項目尚處于前期開發階段，新項目所需人員增加，導致管理費用增加；公司預計在本報告期達到預售節點的項目較上年同期增加，因此銷售費用相應增加。
出于對規模的渴求，中交地產近年來在土地市場的表現頗為激進。該公司2020年新增土地30宗，是2019年的兩倍。去年上半年，該公司新增土地14宗，與去年同期的13宗基本持平；土地購置總價款286.64億元，權益價款201.48億元，較2020年的101.39億元增長98.7%。
在土地上的高歌猛進，讓中交地產的有息負債增長十分迅速。Wind數據顯示，2018年、2019年、2020年、2021年第三季度，公司帶息債務依次為109.77億元、132.07億元、379.33億元、614.20億元。
中交地產選擇通過擔保方式獲取融資緩解債務壓力。3月27日，中交地產新增擔保信息，擔保金額不超4.998億元。截至2021年12月31日，中交地產為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額137.37億元，占2020年末歸屬母公司凈資產的448.73%。對不在合并報表范圍內的參股公司擔保余額為29.92億元，占2020年末歸屬母公司凈資產的97.72%。
諸葛找房認為，中交地產頻頻對外擔保，一定程度上說明企業流動性承壓，資金面緊張。對外提供擔保，會為中交地產帶來一定的債務風險，特別是中交地產財務狀況并不是很好的情況下，風險系數會更大，同時或也會影響企業自身的信用資質。
