業委會成立太難、被炒的老物業耍賴不交接、小區車位成了“糊涂賬”……27日，北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十次會議表決通過了《北京市物業管理條例》，對社會公眾關心的有關熱點問題進行了回應。
看點一：破解“業委會成立難” “物業管委會”補位
長期以來，業委會成立難是保障業主合法權利領域的“痼疾”。
條例規定，對于“不具備成立業主大會條件的”“具備成立業主大會條件，但確有困難未成立的”“業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的”等情形，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以組建由居民委員會、村民委員會、業主、物業使用人代表等組成的物業管理委員會，推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。
同時，條例還明確了物業管理委員會成員及其決策程序中業主代表的比例，即雙過半原則。作為臨時機構，物業管理委員會一般任期不超過3年。
中國政法大學法學院副教授蔡樂渭認為，物業管理委員會填補了缺少業委會導致的空白，有利于保護業主合法權利，有助于保證小區物業管理平穩過渡，最終推動產生業委會。
看點二：被“炒”物業若耍賴 每日可罰1萬元
老物業不交接，新物業進不來。此前不少小區在更換物業后，新老物業交接不暢引發矛盾，甚至演變成暴力沖突。此次條例中對此進行了規范。
條例明確規定物業服務合同期限屆滿前6個月，業主委員會或者物業管理委員會應當組織業主共同決定續聘或者另聘物業服務人，并將決定書面告知原物業服務人。業主共同決定解聘物業服務人的，物業服務人應當自接到通知之日起30日內履行交接義務，并且退出物業管理區域。
對拒不移交有關資料或者財物的，處1萬元以上10萬元以下的罰款。拒不退出物業管理區域的，自規定時間屆滿次日起處每日1萬元的罰款。
此外，對于前期物業，條例規定，前期物業服務合同期限最長不超過二年，具體期限在前期物業服務合同中約定。期限屆滿前三個月，由業主共同決定是否繼續使用前期物業服務人。
中國人民大學法學院副教授朱虎表示，條例為保障業主有效行使共同管理權提供了更細致的規范。同時，對建設單位選聘的前期物業服務規定了最長期限，則有利于真正將物業服務最終決定權交給業主。條例還具體規定了物業服務人交接義務及其具體內容，有助于妥善處理交接事宜，維護業主合法權益。
看點三：車位優先出售給業主 業主不得私拉電線充電
業主車位不夠用，小區車位卻被出售或出租給外人，怎么辦?部分業主私拉電線充電，違法嗎?
條例規定，物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。用于出售的，應當優先出售給本物業管理區域內的業主;不出售或者尚未售出的，應當提供給本物業管理區域業主使用。滿足業主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。
對于違規將車位、車庫提供給業主以外其他人的，每個車位最高可罰1萬元，拒不改正的，按每個違法出租車位處每月2000元進行罰款。
條例還規定，小區業主不得違規私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電，違規的將由消防救援部門責令改正，拒不改正的，處500元以上5000元以下罰款。
北京德恒(深圳)律師事務所高級合伙人、房地產與基礎設施專業委員會副主任郭靂表示，條例相關規定是對物權法“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”規定的落實細化，也是對此前其他存在此類規定城市管理經驗的借鑒。這有利于維護小區設施資源利用的公平與效率，有助于提升業主居住幸福感。
看點四：懲處噪音、占道等不文明行為 高空拋物最高可罰5000元
在部分小區，高空拋物屢見不鮮，有的業主制造噪音、占用消防通道……對這些不文明行為，條例明確了處罰標準。
條例規定，不得從建筑物中拋擲物品，違規的將由公安機關給予警告，處500元以上5000元以下的罰款。對于占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設施的行為，對單位最高罰款5萬元，對個人罰款500元。同時，小區業主不得制造超標噪音，違規的最高可罰500元。
安徽大學法學院碩士研究生導師賀琛表示，高空拋物、占用消防通道等行為，不僅是不文明行為，更是違法行為。依據侵權責任法第6條、第85條等相關規定，這些物品的所有人、管理人或使用人應為自己的過錯承擔相應的法律責任。特別是對于故意高空拋物的，按法律規定可根據具體情形以危險方法危害公共安全罪、故意傷害罪或故意殺人罪論處，特定情形要從重處罰。條例規定嚴懲此類行為，有助于塑造文明和諧的居住秩序。
看點五：物業費定價依市場、收費要透明、交費勿拖欠
當前，業主與物業公司圍繞物業費和服務質量產生矛盾的情況屢見不鮮。
條例規定，物業服務收費實行市場調節價并適時調整。北京市住房和城鄉建設主管部門應當發布住宅小區物業服務項目清單，明確物業服務內容和標準。物業服務人應當如實公示、及時更新物業服務內容和標準、收費標準和方式等;業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業費。
條例還明確將“按時足額交納物業費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業主共同分擔費用的情況”列為擔任業主委員會委員的條件。
萬科物業規劃發展部總監周珂銳表示，條例明確傳遞出“權責一致、質價相符、公平公開”的立法精神，有利于“維護享受物業服務并依法付費的市場秩序”，有助于真正落實業主與物業雙方權利義務統一。從行業角度看，全市物業服務收費實行市場調節價的“靴子落地”有利于穩定預期，推動行業發展。
