商務公寓在深圳樓市即將成為過去式。近日，深圳市規劃和自然資源局在《深圳市規劃標準與準則》修訂意見中剔除了“商務公寓”的表述，這是繼2020年7月31日深圳宣布停止審批商務公寓之后，官方明確土地供應中不再有商務公寓這一類別，從根本上封堵了商務公寓的供應。

功能定位不清晰

商務公寓本來是給商務人士提供短期商務和居住的一類產品。據業內人士介紹，在深圳上世紀80-90年代招商引資，各省市紛紛在深圳建辦事處、分公司的背景下，商務公寓的出現契合了當時的時代背景。但現在，各類酒店、租賃住房、長租公寓、分時租賃等得到長足發展，商務公寓已經沒有存在的價值。

記者對比深圳市規劃和自然資源局于2019年10月發布的《深圳市城市規劃標準與準則》條文發現，此次重新修訂的準則中，商業用地主導用途中“商務公寓”的描述已被刪除。同時，在“建筑與設施用途分類指引”類別中，也不再有“商務公寓”的字眼。

中指研究院深圳分院研究總監童曉玲指出，《深圳市城市規劃標準與準則》的修訂意味著后續商務公寓將退出深圳市場。此次關于商務公寓的政策調整，是與去年發布的政策相呼應和銜接，政策實施的目的也是一致的，符合國家相關政策和深圳的實際管理需求，有利于進一步規范管理和促進房地產市場的平穩健康發展。

“商務公寓早期在一定程度上發揮了商務辦公區配套的作用。近年來，商務公寓呈現出明顯的類住宅化傾向，已偏離‘服務商務人士’‘短期住宿’的目的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者分析稱，“商務公寓用地性質是商業辦公，但實際用途是居住，這導致打著公寓的幌子搞類住宅等亂象滋生，擾亂了供應體系，而且誕生了一大批違規建筑，常常引發業主維權。同時，還出現了消防安全隱患，畢竟住宅的消防要求高于商辦。”

他進一步表示：“未來，居住用地就是70年產權，商辦就是40年或50年產權，不能再出現介于二者之間的產品，浪費寶貴的土地資源。取消商務公寓，事實上給居住用地騰出了寶貴的空間，也杜絕了打著商辦的幌子搞住宅開發行為。”

已有商務公寓合理轉化

記者發現，深圳在封堵商務公寓的同時，也放松了對歷史遺留的商務公寓的限制。2月底，深圳市住建局發布《關于商務公寓、宿舍配建燃氣管道設施問題的通知》，明確允許新建和已建成的商務公寓、宿舍項目使用燃氣管道。通知指出，已建成的商務公寓項目需要使用管道燃氣的，應當滿足國家和省區市有關技術規范要求。新建商務公寓、宿舍項目建設單位如需使用燃料，應當將燃氣管道工程與主體工程同步設計、同步施工、同步投入使用。“近年來深圳的政策鼓勵城中村改造為長租公寓，鼓勵將空置率偏高的寫字樓項目改造為保障性住房，鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房，所有的動作都指向一個簡單的目標：鼓勵現有物業向住宅的轉化，解困深圳住房問題。”中國城市經濟專家委員會副主任宋丁表示。

實際上，住宅產品稀缺、商務公寓過剩的現象在深圳長期存在。Wind(萬得)數據顯示，2018年以來，每年公寓的供應量都達到成交量的2倍，2020年深圳批售商務公寓24910套，但成交量為11735套，成交均價每平方米63349元，和住宅均價的大幅上漲形成明顯反差。

宋丁表示，去年深圳公寓產品積壓嚴重，但與此同時住宅產品卻極度稀缺，整個市場呈現出嚴重的矛盾，所以住建部門希望通過出臺政策調整產品結構。

去化壓力依然較大

“以后商務公寓產品就沒有了，賣一套少一套。我們最近在清盤，85平方米的戶型目前還剩兩套。”位于深圳市福田區八卦嶺某公寓項目的銷售員告訴記者，在深圳妯臺公寓可以通燃氣的政策出臺后，項目單日賣出了14套，這對于一直不溫不火的深圳公寓市場實屬罕見。

“我們也沒料到市場這么敏感。”該銷售員對記者表示，3月1日后，整個公寓市場要么直接漲價，要么取消了以前的折扣優惠。他介紹道，該項目近期取消了30萬-50萬元的折扣優惠。

宋丁認為，雖然目前深圳部分商務公寓銷售回暖，但整體來看依然存在去化壓力，有的項目借機炒作不可取。

中原地產統計數據顯示，雖然2020年年中已停止審批商務公寓，但全年下來還是批售項目46個，未來可供應24910套。截至2020年12月底，深圳商務公寓存量可售套數24118套，去化周期高達23個月。與之形成鮮明對比的是，深圳新房住宅存量去化時間僅約8個月。

據記者了解，深圳商務公寓市場分化嚴重。中介人員介紹說，目前受歡迎的要么是小戶型，比如40平方米左右的容易出租，要么是通燃氣、民水民電，可積分、落戶、帶學位，有很大住宅替代功能的公寓。

對于公寓市場近期的表現，李宇嘉對記者表示，深圳公寓新規出臺后，短期內公寓市場可能會出現上行行情，但總體來看影響不會太大。

李宇嘉提醒消費者，公寓在產品屬性上依然存在硬傷，商務公寓的土地性質一般是二類居住用地、商住用地或商業用地，產權一般在40-50年，首付需要五成并且貸款僅有10年，置業成本和持有成本相對較高。

此外，公寓在轉讓時需要繳納營業稅、土地增值稅、個稅等稅費，相對普通住宅來說交易成本較高。一位中介人員向記者舉例，一套總價約300萬元的公寓稅費至少要15萬元。(記者 孫蔚)