今年以來，熱點城市房地產調控持續升級，重點城市土地市場也迎來首批集中供應。在上海出臺中考新政之后，重慶、合肥等地也出臺相關調控政策，淡化學區房概念。未來幾個月樓市怎么走?去年以來熱度最高的長三角樓市何時降溫?

易居研究院近日舉辦“調控收緊背景下春季樓市運行特征與趨勢研討會”。多位業內人士在此間表示，今年樓市調控政策不會放松，金融環境將略緊于去年，長三角房地產市場活躍度仍將維持一段時間，但明后年有可能會步入降溫通道。在集中供地新規下，大中城市拿地不確定性增加，房企或更注重產城融合、下沉三四線等方向。

上海學區房降溫

作為長三角區域內調控最嚴厲的區域，上海二手房市場在今年3月份已有所降溫。

上海瑞陽不動產總經理蔣毅在此間表示，該公司門店主要集中在前灘周邊，區域內有華二前灘學校這樣的頂級學區。去年前灘板塊的次新房房價幾乎翻倍，沖高到每平方米17萬元左右。今年3月上海中考招生新政出臺后，前灘區域次新房掛牌價有所下跌，購房者和業主觀望情緒均比較濃，基本沒有成交量。

此外，浦東三林某二梯隊老破小學區房，去年單價從每平方米6萬元漲到9萬-10萬元，中考新政出臺后，房價降至8.5萬元，預期后續還會繼續下跌至8萬元。

蔣毅認為，若未來上海實施多校劃片，學區房溢價空間將進一步縮小。從近期的市場表現來看，帶看量、成交量均有下降的趨勢，目前的掛牌價也基本回到了去年12月的成交價。預計今年接下來的上海二手房月均成交量將在2.5萬套左右，此前虛高的學區房價格也逐漸回歸，居民購房更趨理性。

長三角樓市或仍保持一定活躍度

上海學區房降溫，長三角樓市是否會“退熱”?上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，從長三角典型城市的二手房成交情況來看，上海2020年成交走強，但今年3月已有所降溫;杭州二手房市場仍然火熱，3月份成交量創2018年以來的新高;蘇州2020年平穩，今年3月略有復蘇;無錫過去半年二手房成交下降明顯，市場有下行風險;合肥二手房市場2020年成交量上升很快，1月成交量創新高，市場明顯升溫。

楊紅旭認為，由此看出，今年長三角部分城市市場還會保持一定的活躍度，但房價漲幅不會太大，明后年則可能會降溫。

江蘇、浙江多地土地市場熱度高

上坤集團投資中心副總經理蔣艷也在同一研討會上表示，目前江蘇、浙江部分城市的土地市場熱度高，拿地格局也發生了一些變化，部分下沉城市比如金華、永康、東陽等，過去幾乎很少看到全國性布局的央企、國企參與拿地，但今年卻已十分常見，這說明大中型房企的競爭越來越下沉，拿地難度加大很多。

華發集團華東區域總經理章建波表示，“三道紅線”“集中供地”等政策對房企影響較大，如果一次性拿地較多，后續土地款集中支付后財務可能“踩紅線”。集中供地制度將分散房企的注意力，可能會使本來很火的成熟區域優質地塊溢價率有所控制，利好一些本來不火甚至會流拍的郊區地塊。

金茂集團上海區域營銷總監王麗萍表示，“集中供地”制度下，房企拿地的難度和不確定性都在增加，尋求招拍掛以外的拿地途徑成為一些房企關注的領域。未來的房地產傳統模式一定會改變，在住宅開發之外尋找新的增長點。對金茂來說，產城融合、一二級土地聯動開發成為關注重點。

房地產調控出現新特征

易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳指出，今年的房地產宏觀調控政策密集，與過去相比有著一些新的特點。過去的宏觀調控重點主要集中于房地產行業本身，而如今調控政策更著重于從整個國民經濟的視角出發，也增加了與金融監管等的聯動。

今年樓市調控也有從緊的趨勢。易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，從政策環境來看，今年來熱點城市調控不斷收緊，長效機制漸趨體系化。從金融環境來看，目前一年期國債收益率已經回到疫情前，銀根收緊。嚴查經營貸消費貸等違規資金進入樓市，以及房貸利率上行與額度收緊，可能比限購限貸加強對樓市的影響還要明顯。整體來看中國房地產業金融環境今年將略緊于去年，明后年可能更緊。(記者 龐無忌)