房地產行業受到政策環境的影響比較多，或者稱為政策敏感性的行業。判斷房地產市場的興衰，既需要看貨幣政策的走向，也要看行業標桿企業的舉動。在實際情況下，行業標桿企業的舉動，更具有一定的參考價值，或者說整個行業發展的晴雨表。
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萬科屬于國內房地產行業的標桿企業，萬科郁亮曾經喊出了“活下去”、“黑鐵時代”，甚至變成了當時的熱門話題。
四年前，在房地產市場仍處于白銀階段的時候，作為標桿房企萬科卻喊出了“活下去”的口號，引起了廣泛的熱議。
幾年前萬科充滿了危機感的舉動，確實具有一定的前瞻性。幾年間，部分房企陷入債務違約的狀態，不少房企加快了降杠桿，并加快回收現金的措施。由此可見，這幾年時間里，房地產市場正上演了一輪加速優勝劣汰的過程。
2022年初，萬科郁亮稱房地產進入了黑鐵時代，并表示自己率先放棄頭等艙，開源節流變成了不少房企的主流操作，這與幾年前加杠桿投資等激進舉動有著截然不同的態度。
距離“黑鐵時代”口號喊出只是過了幾個月的時間，萬科郁亮再度喊話。但是，這一次的表態卻相對樂觀一些，郁亮表示房地產步入“短期觸底”的判斷。在市場已經觸底的背后，主要是市場收縮過了頭，在收縮過度的同時，卻積蓄了自發修復的動能。
不過，郁亮只是強調了短期市場已經筑底，并非認為房地產市場已經具備反轉的條件。
對當前的房地產市場，市場普遍產生出相對謹慎的態度。以今年前8個月的數據為例，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%。還有一組關鍵的數據，即今年銷售過千億的房企較去年同期減少了14家，銷售超百億的房企較去年同期減少了48家。
面對今年相對復雜的房地產市場環境，作為行業標桿的萬科，卻交出了一份相對滿意的成績單。從今年上半年的財報數據來看，萬科營收同比增長了23.8%，歸母凈利潤同比增長10.6%。與去年凈利潤大幅下降的表現相比，今年的情況相對樂觀一些，但下半年的數據更具有看點。
自萬科上市A股以來，曾經出現過三次凈利潤下滑的跡象，分別發生在1995年、2008年以及2021年。去年萬科罕見出現了凈利潤大幅下滑的跡象，確實印證了房地產市場步入“黑鐵時代”的說法，但作為行業標桿企業的萬科，既然做出了“短期觸底”的判斷，那么應該會有足夠的底氣提升業績，并促使業績的觸底回升。
過去二十年，國內房地產市場走出了長期牛市，成為了不少居民財富增長的重要渠道。但是，世界上基本上不會出現“只漲不跌”的投資產物，既然已經存在價格泡沫，自然會有一個擠壓泡沫的過程。
雖然郁亮判斷房地產市場會“短期觸底”，但仍未從根本上改變“黑鐵時代”的發展狀況。在“房住不炒”的背景下，未來房地產會逐漸回歸居住的屬性，過去大幅炒作、任性加杠桿等投資行為，也許會成為過去式。
今年上半年萬科在營收與凈利潤上，均出現了同比增長的態勢，似乎釋放出短期止跌企穩的跡象。作為房地產標桿企業的萬科，一直非常重視企業的現金流與財務狀況，近年來萬科對質量的追求，更是不斷鞏固了自身的行業龍頭地位。
雖然郁亮對房地產的短期判斷相對樂觀，但房地產市場優勝劣汰的節奏仍未發生根本性的放緩，在未來房企大洗牌的過程中，房企的現金流、財務狀況以及交付質量等指標，將會直接影響到房企在競爭過程中所處的位置。
