房炒時代結(jié)束，剛需從來不是偽命題
核心觀點(diǎn)：
(資料圖)
1、房炒的年代肯定是結(jié)束了，對于年輕人來講，如果這個東西結(jié)束了，你又有房子住，那房子(的投資)，自然也就不需要再去考慮。
2、本質(zhì)上來講，房地產(chǎn)政策是一個加速器，是兜底的作用。
真正支撐房地產(chǎn)背后的是人口、收入、杠桿，這三大因素對于中國來講可能都進(jìn)入到了一個系統(tǒng)性轉(zhuǎn)折。
它也不會再回到10年前“一刺激就像點(diǎn)了炮仗一樣”的年代。
3、巴菲特選擇在日本投資，從表面上看投的是日本商社，本質(zhì)上，持有這幾大商社的背后是持有這40年日本在海外累積起來的全球資產(chǎn)。
另一方面，長久角度看，日本可能要從過去的30年主要依靠海外資產(chǎn)來支撐的模式開始發(fā)生變化了，即日本可能也從大周期里要逐漸調(diào)整出來。
這時日本的資產(chǎn)，日本計價的本幣資產(chǎn)可能就是一個比較低的洼地。
4、它(美國)沒有衰退，這一點(diǎn)我覺得是很多人是有一個誤區(qū)的。過去40年對于美國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來講，它在利率上就養(yǎng)成了大家的一個慣性思維——加息，美國會衰退。
8月10日，在華爾街見聞大師課和今日頭條財經(jīng)推出的“財富新說”特別節(jié)目上，東北證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家付鵬作出了上述分析和判斷。
以下是投資作業(yè)本(微信ID：touzizuoyeben)整理的精華內(nèi)容，分享給大家：
房炒時代結(jié)束，剛需從來不是偽命題問：年輕人普遍擔(dān)心房價下跌，現(xiàn)在適合他們買房嗎？
付鵬：因人而異。
首先第一點(diǎn)，年輕人買房擔(dān)心價格下跌，那買房的目的是為了什么，你如果是為了住，為了結(jié)婚，為了安家、安居樂業(yè)不得不去選擇，這個價格是沒得去選的，那價格下跌怎么著？價格下跌，就不去買嗎，丈母娘同意嗎？
無論是價格漲也好，價格跌也好，你可能都得去選擇，但是運(yùn)氣好的一點(diǎn)是趕在，我又住了房，價格又漲了，那我當(dāng)然happy了。
當(dāng)然魚和熊掌都想兼得的年代肯定結(jié)束了。如果你說，現(xiàn)在也不缺住，我就想把房子當(dāng)成目前的理財產(chǎn)品，把房子當(dāng)成一個投資產(chǎn)品，那房炒的年代肯定是結(jié)束了。
對于年輕人來講，如果這個東西結(jié)束了，你又有房子住，那房子自然也就不需要再去考慮。
問：剛需是一個偽命題嗎？
付鵬：別逗了，剛需怎么能是偽命題的？換句話說以前才是個偽命題，把自己真正的剛需都隱藏在了投資行為下。
去看房子時，所有環(huán)節(jié)都是房價漲還是跌，而忽略了自身住(的功能)。如果看看海外，無論租房、購買，很大一定程度上是要發(fā)揮住的功能，順帶著房價能夠上漲，獲得一部分收入，那當(dāng)然是更好的。
用我的話說，不是說原命題是偽命題，而是你一直接受的命題一直是偽命題，現(xiàn)在只不過是回歸本源而已。
地產(chǎn)政策只是加速器，回不到10年前“一刺激就像點(diǎn)了炮仗”的年代問：如何看待最近出臺的一系列樓市政策？
付鵬：本質(zhì)上來講，房地產(chǎn)政策是一個加速器，是兜底的作用。真正支撐房地產(chǎn)背后的是人口、收入、杠桿，這三大因素對于中國來講可能都進(jìn)入到了一個系統(tǒng)性轉(zhuǎn)折。
當(dāng)然杠桿從2016年就開始禁入，收入已經(jīng)存在非常大的預(yù)期不穩(wěn)定了，而人口也不用多說。這幾點(diǎn)綜合在一起，現(xiàn)在跟過去10年都不一樣了。本質(zhì)上，它也不會再回到10年前“一刺激就像點(diǎn)了炮仗一樣”的年代。
巴菲特投資日本，本質(zhì)是在投日本40年在海外積累的全球資產(chǎn)問：巴菲特為什么要去投資日本股市？
付鵬：首先第一點(diǎn)，巴菲特選擇在日本投資，從表面上看投的是日本商社。但本質(zhì)上你要知道日本商社在過去的40年，也就是在日本90年房地產(chǎn)泡沫破裂以后，它實(shí)際上伴隨的是日本全球化的發(fā)展。所以這幾大商社的背后實(shí)際上持有的就是這40年日本在海外累積起來的全球資產(chǎn)。
另外一方面，從更長久角度看，日本可能要從過去的30年主要依靠海外資產(chǎn)來支撐的模式開始發(fā)生變化了，即日本可能也從大周期里要逐漸調(diào)整出來。
那么，這時日本的資產(chǎn)，日本計價的本幣資產(chǎn)可能就是一個比較低的洼地。對于巴菲特來講，無論是政治賬還是經(jīng)濟(jì)賬，他算完這都是合適的。
當(dāng)然了我們說老頭的投資可能不帶有太強(qiáng)的預(yù)期性，我猜他可能是已經(jīng)看到了下一輪全球化，或者下一輪重構(gòu)的全球化，供應(yīng)鏈關(guān)系中美日間的分工，所以對于他來講，他的選擇是一個多重考慮。
美國沒有衰退，加息導(dǎo)致衰退是誤區(qū)問：美聯(lián)儲加息會損傷美國經(jīng)濟(jì)嗎？
付鵬：它沒有衰退，這一點(diǎn)我覺得是很多人是有一個誤區(qū)的，因?yàn)檫^去40年對于美國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來講，它在利率上就養(yǎng)成了大家的一個慣性思維——加息美國會衰退。
但是你要知道這個本質(zhì)邏輯是在于美國的內(nèi)部的薪資收入增速是不提高的，所以說你的名義利率一旦抬高了以后，那么它的經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險就會產(chǎn)生，實(shí)際上這一點(diǎn)就是全球化(造成的)。
但以后美國跟過去40年是不一樣的，換句話說，在進(jìn)入到逆全球化的過程中，整個全球產(chǎn)業(yè)重構(gòu)了后，對于美國底層居民的薪資收入增速來講，可以保持相當(dāng)長一段時間的穩(wěn)定。
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