不僅是債權融資，9月以來，各家企業股權類融資正在提速。
隨著“三道紅線”正式實施日期的日漸逼近，房企正抓住最后的窗口期，與時間賽跑。
有研究機構統計的數據顯示，今年9月，房企境內債券融資同比上升逾三成，并連續三個月維持800億元以上的高位;同期境外債發行雖然同比下降，但環比仍上漲逾兩成。
對于踩線超過2條及以上的房企來說，必須趕在融資新規執行前加大融資額，確保未來仍然能夠獲得穩定的資金支持。實際上，所剩的時間已不多。
市場人士透露，金融機構已經做出了響應，包括：對四檔客戶有息負債增速給予差異化限額，實施差異化風險管控和新增融資管理。特別是對明股實債等變相融資、增加隱性負債的方式，重視合規性檢查。
境內債連續三個月放量
克而瑞研究發布的數據顯示，9月，95家典型房企的債券融資總額為1154.3億元，環比上升6.5%，同比下降3.8%。但值得關注的是，其中境內債券融資803.41億元，環比上升6.4%，同比上升33.8%;而這已是境內債融資連續三個月維持800億以上的高位。
與境內債放量形成鮮明對比的是，9月份房企境外債券融資268.98億元，同比下降35.9%，環比則上升了21.7%。
基于統計口徑的差異，光大證券統計得出的9月房企發債總額為922億元，但境內外發債數據呈現出相同的變化趨勢。境內發債金額為650億元，同比增加47%;境外發債金額為272億元，同比減少26%。
從數據上看，9月份房企境內外債券融資額整體呈現一定的上升趨勢。克而瑞的統計顯示，前9月，房企債券融資額更呈現井噴式的增長，累計發債6289.17億元，同比增長96.7%，其中境內發債3283.44億元，同比增長139.8%，境外發債3005.73億元，同比增長72.4%。
發債的增加，與今年初以來融資條件適當寬松有關，更顯示出9月初關于“三道紅線”融資新規即將執行的風聲之下，房企搶閘融資的急切心理。
對此，克而瑞研究評論稱：一方面可能為接下來11月的償債高峰做準備，另一方面融資環境的收緊讓房企抓緊發債，囤錢在手心不慌。
關于“三道紅線”指標，即監管層提出的：房企剔除預收款后的資產負債率70%，凈負債率100%，現金短債比為1倍。最早的信息顯示，將于9月起在12家房企試行，到明年初推廣至所有規模房企，而排名較后的房企則采取總量控制的“一刀切”做法。
近期，“三道紅線”融資新規要求進一步明確。9月14日，央行一位官員透露：“央行將會同住建部以及其他的相關管理部門，跟蹤評估執行情況，不斷完善重點房地產企業資金監測和融資管理規則，穩步擴大適用范圍。”
根據國泰君安數據，截至6月末，三道紅線均超標的“紅色檔”企業有22家，包括中國恒大、綠地集團、中南建設、金科股份、華夏幸福、富力地產等。值得注意的是，上半年房地產企業有息負債增速達標率整體明顯下滑。
房企緊抓窗口期“囤糧”
仍有消息顯示，“三道紅線”的標準具體如何厘定尚無定論，但對于房企而言，在“緊箍”尚未戴上之前加緊融資，似乎已成共識。
比如頭部企業碧桂園便沒有放棄及時融資補充現金流。該集團披露的中報數據顯示，截至報告期末可動用現金余額高達2055億元，為同行中現金較充裕的一家，但僅僅9月份，公司仍然以88.9億元的總量成為當月發債額最高的房企，其中包括78.3億港元的可轉換債券和20億元公司債。
同樣，連踩三道紅線且債務負擔較重的中國恒大也以50億元的債券融資總量，位列9月發債榜前三。
無論從行業發債總額，還是頭部房企債券融資具體案例來看，針對房企的融資大門并沒有立刻關緊。雖然有消息顯示，發債額度的審批上“打了八五折”，但企業發債融資仍然比2019年最緊張時寬容。
對于今年房企境內發債的放量，某國有大行投行部人士對第一財經記者證實，“事實上近期房企境內債券發行還有所放松，具體來說，我們幫房企做發行時，注冊發行的流程有所簡化”。
穆迪方面對第一財經記者表示，基于嚴格調控的情景假定，中國控制房企債務增長的新措施一旦實施，有望改善未來2～3年內房地產開發商的信用質量，未來12個月內多數受評開發商仍能舉借5%～10%的新債。
成本上升，企業分化加劇
伴隨著境內債的放量，房企發債成本已出現上升走勢。9月單月，房地產債券融資成本5.53%，環比上升0.19個百分點;其中境內融資成本4.84%，是2020年以來單月最高值。克而瑞研究中心表示，這主要由于三季度融資環境進一步收緊，特別是8月重點房企座談會后房企降負債成重要任務，新增融資將會受到進一步監管，境內融資成本進一步上升。
房企融資成本的分化也在進一步加劇。比如只踩一條紅線的碧桂園，在9月發行的兩項美元債繼續保持了低利率水平，其中5年期債券的票面利率為3.125%，10年期債券的票面利率為3.875%，不僅大幅低于年初發債利率，也創下了其10年期債券利率的新低。
分析人士稱，目前的融資狀況說明碧桂園的融資能力和企業信用在資本市場中保持了較高的認可度。
同期發行4億美元債的佳兆業繼續保持了11.25%的高利率，華夏幸福3.3億美元債利率為8.75%，較以往發行的美元債利率有所提升。
步入10月以來，新力控股發行了總額為2.5億美元的一年期票據，利率為9.5%。大發地產額外發行了一項1.3億美元的票據，利率為12.375%。佳源國際控股發行的2億美元票據利率更達12.5%。
有三大行負責房企放貸業務的相關人士對第一財經表示，目前房企的貸款額度較緊，發債也需要嚴格按照一系列指標對企業給予不同的評級。“除了常規的財務指標要求外，也會根據政策新增考核標準。房企融資至少在這一兩年都會趨嚴，從銀行的角度看，還是更偏向有國企背景、排名靠前、財務水平穩健的房企。”
此外，也有某頭部地產企業負責人對記者表示：“近期銀行對于地產開發貸的額度減少了，部分銀行已經沒有額度，很多民企開發商拿不到貸款。”
不僅是債權融資，9月以來，各家企業股權類融資正在提速，包括配股和分拆下屬產業上市。富力地產于10月初完成了合計2.57億股的配售，通過配售募得了近25億港元，該集團稱“配售所得款項凈額將用于償還公司的境外債務”。上周，恒大公告稱預配售2.6億股股份，預期將獲得42.56億港元。這筆款項的主要用途為現有債務的再融資。在此之前，恒大更通過旗下企業業務和物業板塊，分別獲得40億港元和235億港元戰略投資資金。
未來，恒大、融創中國、中國奧園等眾多房企還將分拆物業、文旅等業務上市，以實現股權融資的目標。
在地產企業看來，股權融資的好處是可以立竿見影地增加股東權益，從而在債務總額不變的情況下達到降低杠桿比率的目標，利于企業適應新的融資游戲規則。
與此同時，債務壓力大的房企還通過刺激銷售回款、用自有資金償債、降低債務絕對值的方式來優化報表。比如恒大在9月底發布的經營公告中表示，公司的有息負債較3月末已下降約534億元，融資成本下降2.24個百分點，且提前歸還到期借款435億元。(張歆晨 陸瑤)
