物業股由熱轉冷的狀態還在繼續。近期港交所迎來四位物管新成員，與之前開盤即大漲的局面不同，新股入市整體表現欠佳，四家物管企業有的開盤首日即破發，有的剛剛守住開盤“底線”，一路高歌猛進的物業股突然“轉冷”。記者注意到，截至2020年11月6日收盤，上市一周的合景悠活、世茂服務仍處于冷的狀態，合景悠活報每股6.21港元，世茂服務報每股16港元，雙雙處于發行價之下;而在10月下旬上市的第一服務已跌破發行價40.83%，卓越商企服務則較發行價微漲2.43%。
截至目前，A股和港股上市的物管企業共計34家，其中2020年上市的物管企業已經達到10家，后續融創服務、金科智慧服務即將赴港IOP，另有七八家物管企業處于遞表排隊狀態。在物業新股集體遭遇“冷空氣”的狀態下，資本風口開啟即終結?
三家物業新股仍處于發行價下
受疫情影響，物業服務板塊被普遍看好，繼正榮服務、弘陽服務、建業新生活之后，近期多家物管企業也成功登陸港交所，但與之前股價開盤大漲的局面不同，物業新股入市整體表現欠佳，有的開盤首日即破發，有的剛剛守住開盤“底線”。
10月的最后兩周，四家物管企業敲開了港交所大門。10月30日，合景悠活、世茂服務雙雙在港交所掛牌上市。根據最終定價結果，世茂服務每股定價16.6港元，合計發行5.88億股。上市首日，世茂服務開盤報每股15.8港元，較發行價下跌約4.82%，截至30日收盤，世茂服務報每股16.6港元，勉強保住了發行價。
彼時市場方面認為，世茂服務“平穩”收盤，也是源于綠鞋機制起了作用，盤中大跌9%，承銷商及時出手護盤，尾盤出現神奇拉升。
與世茂服務不同，同日上市的合景悠活則一路“唱衰”，開盤報每股6.48港元，較發行價每股7.89港元跌17.87%，截至10月30日收盤，合景悠活報每股6.08港元，跌幅更是高達22.94%。
值得一提的是，合景悠活此次上市引入了8位基石投資者，這8位基石投資者共認購1.2億美元(約9.36億港元)，但顯然這并沒有給市場帶來信心的加持。
記者注意到，截至2020年11月6日收盤，上市一周的合景悠活、世茂服務仍處于冷的狀態，合景悠活報每股6.21港元，世茂服務報每股16港元，雙雙處于發行價之下。
市場瞬息萬變，也讓后來者體會到了涼意。早在合景悠活、世茂服務雙雙掛牌之前，當代置業旗下的第一服務就刷新了物管企業上市首日最大跌幅紀錄。10月22日，當代置業旗下的第一服務正式登陸港交所，開盤首日即破發，最終收盤報每股1.76港元，較發行價每股2.4港元跌26.67%。
時間再往前移，10月19日上市的卓越商企服務，也沒能保持此前物業股“一路高歌”的狀態。上市首日，卓越商企服務收盤報每股11港元，雖然高于每股10.68港元的發行價，但卻比每股11.4港元的開盤價下跌3.51%。
截至2020年11月6日收盤，第一服務報每股1.42港元，已跌破發行價40.83%，而卓越商企服務報每股10.94港元，較發行價微漲2.43%。
高估值回歸理性
地產分析師嚴躍進表示，受疫情帶來居住體驗的影響，此前物業股的股價一路飄紅，這也造成后續上市的物管企業估值過高，投資者卻并不買賬。隨著市場回歸理性，尤其是物業股上市增多的情況下，投資者對于物業股的判斷會更加嚴苛。“物業新股上市遇‘冷’也在情理之中，只是到來時間的早晚。”嚴躍進稱。
貝殼研究院高級分析師潘浩則表示，隨著內外部競爭環境加劇，物業服務板塊的估值被理性削弱。受全球經濟波動影響，近期市場短線偏好上升，物業服務板塊飛速上漲趨勢在疫情逐漸常態化后有所回落。疫情下被加速抬升的板塊估值，逐漸被理性投資削弱。四季度資本市場多行業活躍將會大幅分流物業板塊資本流入;同時，大型優質房企物業或將于四季度陸續完成拆分上市動作，增加板塊內部競爭激烈程度。
在物業新股集體遭遇“冷空氣”的狀態下，資本風口開啟即終結?對此，潘浩分析稱，小規模物管企業的表現不足以代表整個行業的資本偏好，當前物業公司上市具有一定分化特征，后期預計頭部房企物業上市的表現將會呈現較大的差異，物業服務行業仍具較大的市場空間。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓同樣指出，近期物業新股上市整體遇冷，一方面是物管企業自身因素所導致，另一方面也是市場氛圍在此之前就已“轉涼”所帶來的影響。以第一服務為例，其不但自身體量較小，所屬母公司在眾房企中也趨于落后位置，因此才會有如此之大的跌幅。后續隨著“優質”玩家的融入，物業股“轉涼”的氛圍或將改寫。
克而瑞物管統計數據顯示，物業股最重要的指標是成長性，從盈利能力上看，2020年H1，超過一半的物業公司保持了30%以上的營收增速。而從增長空間上看，典型企業儲備/在管比高于0.5，這說明大部分上市物管企業有強大的盈利增長能力，核心物業股的增長預期是確定的。
克而瑞物管方面稱，市場的短期波動是資金和情緒左右的結果。物業股仍然是接下來成長性比較確定的板塊，而且成熟企業在加重專業服務的比重，未來在利潤上物業公司也會擁有更好的表現。
物業市場頭部趨勢
“隨著疫情防控常態化，物業服務多元化正在構筑，而物業服務企業也將向頭部集中。”謝逸楓稱，行業馬太效應是不變的法則，未來“大魚吃小魚”這種兼并收購會越來越激烈，畢竟規模體量是吸引資本市場的關鍵因素。
延續房地產行業的打法，物業服務板塊也開始朝著“強者恒強”的方向發展，規模擴大，收購兼并無疑是最好的選擇。以剛剛上市的世茂服務為例，其在招股書中披露，于去年7月完成了對海亮物業管理的全部股權收購，又在今年以零現金代價收購福晟生活服務51%的股權、北京冠城的全部股權以及浙大新宇51%的股權。記者查閱招股書發現，世茂服務收并購的“招數”，對在管面積的貢獻率直線攀升。
在謝逸楓看來，“三道紅線”給房地產行業帶來了前所未有的壓力，分拆物業板塊上市是眾房企緩解融資壓力的“造血”手段，可以最直觀降低母公司的凈負債率。除此之外，房地產行業已經進入“白銀時代”，物業服務具備受眾體量大、與房企連接緊密等特點，這也是眾房企積極布局的原因。
恒大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞就曾透露，“恒大分拆旗下金碧物業上市，并成功引入戰投入股235億港元，恒大凈負債率預計將因此降低19個百分點”。
而另一個層面，國家統計局數據顯示，2018年全國商品房銷售面積首次突破17億平方米，創下近十年來的峰值，2019年依然保持17億平方米的狀態。2020年1-9月，全國商品房銷售面積為11.7億平方米，而這還是在上半年房地產銷售基本停滯的情況下。隨著開發商積極銷售促回款，2020年末或將繼續保持17億平方米的規模。如此大的體量之下，眾房企的加速也是看好物業服務這塊市場蛋糕。
隨著合景悠活、世茂服務的上市，截至目前，在A股和港股上市的物管企業共計34家，其中2020年上市的物管企業已經達到10家，后續融創服務、金科智慧服務即將赴港IOP，另有七八家物管企業處于遞表排隊狀態。
記者注意到，一向對分拆物業板塊上市表現“佛系”的萬科，近期也有了積極的表態。在萬科物業品牌更新之前，萬科集團董事會主席郁亮公開表示，“萬科物業一定會上市，只是時間還沒想好”。
重塑市場架構，歷來都是“大玩家”的特權。截至目前，頭部房企中，碧桂園、保利、中海等已經完成了物業分拆上市，融創、金科即將赴港IPO，恒大、華潤則正式向港交所遞交了招股書，綠地的入股、萬科的表態，物業服務板塊的后半場可謂強者云集。( 盧揚王寅浩)
