在“三道紅線”背景下， 更多實力房企將“三舊”改造視為競爭的新賽道與戰略新選擇。
近期，位于廣州近郊區的黃埔區樓市暢旺，交投活躍。合富研究院數據顯示，10月黃埔區獲證領跑廣州樓市，網簽成交維持15萬平方米高位，位居全市第二。
片區一手樓市交投活躍，也帶動二手樓市價格上行。近兩年間黃埔區樓市少有的反價現象也開始頻頻露頭。
這背后，除了黃埔區在引進生物醫藥、智能制造等新興產業，完善公共設施等方面持續發力外，舊改項目的火熱也是核心因素之一。在融資新規的大背景下，重點房企開始將獲取低成本的城市更新項目、增加土地儲備視為不二之選。
漲幅超三成
自今年疫情稍緩的5月開始，王曉就一直在留意黃埔區樓盤，知識城持續缺貨的狀態到11月也沒有得到改變，整個片區都處于交投活躍狀態。
合富研究院數據顯示，黃埔知識城供應占比由上半年的五成以上減至三季度的不足三成;供應熱點轉移至科學城周邊及舊黃埔板塊?？茖W城周邊的供應占比由上半年的二成增至四成，長期缺貨的舊黃埔三季度新貨供應激增。需求源源不斷，黃埔區網簽始終維持高位。
片區房產中介趙正茂明顯感覺黃埔的熱度要高過越秀區、天河區等中心區?？茖W城品秀新樾、黃埔中央城、福利悅禧城二期等幾乎每天都有人前來看盤。知識城萬科幸福譽五期在8月份已經進入尾盤狀態，但是到11月還不斷有人前來打聽;保利拾光年兩房只剩下尾貨，三房推新量減少，但是每天仍有廣州、深圳、東莞等購房者打電話來詢問。14號線、21號線交接處的黃埔鎮龍TOD、星匯城首開便全部售罄。
整個黃埔區供需趨熱，與之對應的是房價的上漲。一直對在中新知識城購房持觀望態度的劉小慧最近感覺有點后悔，因為她在4月份所看的萬科幸福譽5期的房子，已從2萬元/平方米上漲至如今的3萬元/平方米左右，更為關鍵的是放盤量很少。
趙正茂也坦言，黃埔供應到10月份已經明顯增大，尤其是科學城周邊及臨港經濟區板塊的舊改項目大量出證，包括福利南馳富頤華庭、福利悅禧城二期、黃埔中央城等，但是整個片區價格仍在上行，相比今年四五月間上漲超過三成，部分過熱區域上漲超五成。
持續的熱度讓不少人有些意外。在今年7月，位于廣州遠郊、與深圳僅一水之隔的南沙區，承接深圳樓市上漲態勢，成為廣州樓市最熱的片區，但黃埔區的漲勢絲毫不遜色于南沙。以8月為例，黃埔區成交升幅同比上升六成左右，南沙區成交升幅同比上升九成左右。待到南沙因為缺乏熱盤支撐，在十一國慶節后成交熱度略回落，黃埔區仍保持著較高的景氣度。
新房火熱之際，二手房市場反價的現象也多了起來。多位中介表示，目前黃埔區知識城、科學城的業主對房價預期比較高，普遍都要求能賣到單價3萬元/平方米以上。
“新開盤科學城融創翔龍廣府壹號的單價已經站上4萬元/平方米，不少二手房業主售價都上漲到3.2萬~3.5萬/平方米。”劉小慧表示，這兩年黃埔都很少出現的反價現象今年下半年開始多了起來。
最新的10月，黃埔在萬科城市之光、品秀星匯城、星樾山畔等多個品牌全新盤扎堆入市帶動，供應環比大幅增加，占比達35%，領跑廣州。
舊改成房企新賽道
作為今年廣州樓市市場上足以比肩南沙區的熱土，多個舊改項目的推動被認為是支撐黃埔區樓市能持續上漲的獨特因素。
合一城市更新數據顯示，最新的第三季度，廣州以272個“三舊”改造項目、新增改造面積規模以383.2萬平方米位列灣區九市前列。其中，黃埔區“三舊”改造項目占比高達43.4%，成為廣州發布舊改項目動態最多的區域。合富研究院數據顯示，2020年1~9月黃埔區共成交涉宅用地102萬平方米，其中87萬平方米(占85%)為舊改提供，舊改提速最為顯著。
在黃埔區居住數年的廣州土著張曉平目睹了黃埔區近年舊改的快速推進進程。
“近十年黃埔區基本就處于拆建的過程中，過了這五到八年的建設期，黃埔未來的發展潛力和空間是毋庸置疑的。”張曉平所居住的萬科尚城樓盤對面的沙步村、鹿步村也于2019年陸續步入拆遷階段。
張曉平身邊近兩成的本地拆遷戶們均選擇在黃埔區置業，剩下的拆遷戶們大多數暫時選擇租房過渡以待回遷房建成，極少有人會選擇去廣州其他片區置業。原因無外乎兩個方面：一是，居住習慣使然;二是，黃埔區產業，教育、交通、衛生等公共產品及設施均在有序配置中，業主對片區未來發展前景普遍報以樂觀心態。
早在2010年率先進入拆遷階段的黃埔區中新知識城、科學城，如今片區房價已由最初的1萬元/平方米左右上漲至3萬元/平方米左右，也是領漲片區的明星板塊。這也給后續步入拆遷階段的業主們信心。
“知識城這邊地鐵14號線才通車不到兩年，來黃埔區的人就越來越多了，加上引進了不少智能制造、生物醫藥企業，這邊人氣肯定會越來越旺。”知識城何棠下村牛往街拆遷戶許山有些得意地說道，黃埔區從近郊區變身繁華區幾無懸念。
房企積極分羹舊改也助長了這股利好態勢。
黃埔區城市更新局此前發布的《廣州市黃埔區廣州開發區決勝三年完成舊村拆遷攻堅任務工作方案(2020-2022)》指出，計劃到2022年，黃埔區將完成66個重點舊村改造項目的簽約拆遷。其中，黃埔港片18個、科學城片28個、知識城片20個。這意味著整個片區超過八成的村社會納入舊改，另外不足兩成村社未步入舊改，也大多會實施微改造、鄉村振興等。
許山明顯感覺這幾年進駐黃埔區的房企多了起來。萬科(000002.SZ/02202.HK)、富力地產(02777.HK)、時代中國(01233.HK)、越秀地產(00123.HK)、保利地產(600048.SH)、升龍集團、華潤置地(01109.HK)、合景泰富(01813.HK)等，幾乎是片區拆遷戶耳熟能詳的房企。
合一城市更新集團灣區行業發展研究中心主任胡益紅也告訴第一財經記者，黃埔區舊改政策的出臺有利于實際解決黃埔舊改問題，保障黃埔三年實施方案的成功實施。“黃埔區出臺新政策，在允許不高于復建總量30%的房屋棄產，棄產房屋可以整棟集中進行規劃建設和銷售，還可參照融資區商品房辦理預售許可手續，這樣解決了開發商部分資金問題，對參與黃埔舊改的開發商來說，是個重大利好消息。”
在“三道紅線”背景下， 更多實力房企將“三舊”改造視為競爭的新賽道與戰略新選擇。尤其是廣州、深圳、東莞、佛山為代表的粵港澳大灣區核心城市近年“三舊”改造(城市更新)項目呈環比上升態勢，“三舊”改造已經成為存量土地拓展的重要環節。
參與黃埔區舊改多年的一位頭部房企人士就向第一財經記者表示：“我們會持續在黃埔區、白云區等儲備舊改貨值，參與舊改項目。”
