西安樓市四年9次調控
為了進一步促進房地產市場持續平穩健康發展，西安市政府曾多次出臺樓市調整和限購政策，從2017年1月1日至昨日，西安市政府和房管部門先后出臺政策9次。
2017.1.1
城六區范圍內只能新購一套住房
自2017年1月1日起，西安市及非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，在西安市城六區(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋)范圍內只能新購一套住房(含新建住房和二手住房)。
2017.4.18
擴大限購范圍
滿2年才能上市
將住房限購范圍調整為新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區以及高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地、國際港務區等開發區規劃區域范圍內。在住房限購區域內購買的商品住房及二手住房，需取得《不動產權證書》后滿2年方可上市交易。
2017.6.25
網簽滿5年方可上市
外地人需連續繳納2年以上社保
2017年4月18日以前，在新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區及高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城等開發區規劃區域范圍內，購買的商品住房，自購房之日(以商品房買賣合同網簽備案時間為準)起滿5年方可上市交易;在上述區域范圍內購買的二手住房，取得《不動產權證書》后滿2年方可上市交易。2017年6月28日起，在住房限購區域范圍內購買商品住房或二手住房的非西安市戶籍居民家庭，須提供在西安市(含西咸新區)連續繳納2年以上(含2年)的個稅或社保證明。
2017.9.13
西安市民有2套
外地人有1套 不允許再購房
將住房限購政策調整為在新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區及高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城等開發區規劃區域范圍內，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房;在上述區域范圍內無住房且能提供2年以上個稅或社保證明的非本市戶籍居民家庭可購1套住房。
2018.3.30
西安商品住房開始搖號銷售
意向購房人數多于可售房源的，應采取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監督，嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。
2018.6.4
每個家庭一次只能登記一個項目
在住房限購區域范圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房;每個家庭一次只能參與一個商品住房項目的登記。
2018.9.14
新建商品住房搖號政策細化
對新建商品住房意向登記及公證搖號銷售工作進一步細化。
2019.6.20
臨潼區首次納入限購范圍
臨潼區首次納入限購范圍;外地人落戶西安滿一年才能買房。
時隔近一年半時間，西安樓市調控再次加力，12月1日凌晨，西安市住建局等聯合出臺調控政策。新政明確，購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業貸款首付最高調至70%，這也是西安市自2017年以來的第9次樓市調控。
加強商品房預售管理
高層蓋到7層以上才能拿預售證
根據西安市住建局等出臺的通知明確，西安市范圍內所有已出讓、新出讓土地的商品房開發項目，開發企業申請商品房預售許可，原則上地上7層及以下的多層建筑，工程形象進度須主體結構工程封頂;7層以上的，須達到地上規劃總層數的1/3，且不得少于7層。
信貸調節重大調整
二套房商貸首付最高調至70%
通知明確，調整購買第二套住房的商業貸款首付比例。經陜西省市場利率定價自律機制研究協商確定：
在西安市已擁有住房面積在90平方米及以下的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業貸款首付比例不低于40%;購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業貸款首付比例不低于50%。
在西安市已擁有住房面積在90至144平方米(含144平方米)之間的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業貸款首付比例不低于50%;購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業貸款首付比例不低于60%。
在西安市已擁有住房面積在144平方米以上的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業貸款首付比例不低于60%;購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業貸款首付比例不低于70%。
在符合以上首付比例要求的情況下，居民家庭住房商業貸款未結清時，再次使用商業貸款購買住房的，首付比例不低于60%。
在公積金貸款方面，調整公積金貸款首付比例。對結清首次住房公積金貸款后，再次申請使用住房公積金貸款購買住房的：購房面積在144平方米及以下的，首付比例不低于50%;購房面積在144平方米以上的，首付比例不低于55%。
加強預售資金監管
嚴格按照工程建設進度核撥
通知要求，要加快互聯網+監管建設，購房人可通過網上平臺、手機短信等方式獲取經開發企業確認的購房款交存信息，自行選擇監管銀行的營業網點，交存購房款至監管賬戶。
負責住房貸款的商業銀行應將貸款資金全額劃轉至預售資金監管賬戶，嚴禁私自留存或劃轉至開發企業其他賬戶。
各級住建部門要建立預售資金監管銀行的信用管理體系，對于存在配合挪用資金等違規行為的商業銀行，在一定期限內暫停在西安市開展預售資金監管業務。
轄區住建部門要根據商品房開發項目施工計劃，區分主體結構封頂、竣工驗收、不動產首次登記等節點，嚴格按照工程建設進度核撥預售資金，保障項目如期建設，防范項目建設風險。
未實施住房限購政策的高陵、鄠邑等區縣及西咸新區部分區域，要密切關注市場形勢，保障自住需求，抑制投資投機行為，穩定房地產市場發展。
專家釋疑
二套房144平方米以上首付比例為何提高這么多?
西安歐亞學院人居環境學院客座教授朱郁表示，今年以來，西安樓市多有“千人搖”、“萬人搶”的樓盤出現，側面說明了市場的熱度不減，特別是改善型產品激增，改善型客群比重增幅較大，致使房企瞄準改善戶型，不斷設計、優化、推出144平方米以上的大面積段產品來搶占客戶，而其產品除了受到市場客戶追捧外，凸顯出的高溢價水平更是得到房企的“忠愛”。因此，市場持續溫熱，新房均價總體未有降價的特征。
根據目前房價均價水平，已擁有住房面積在144平方米以上的居民家庭,二套房再次購買144平方米以上的，大多數非剛需。因此，這次樓市政策極具針對性。二套房首付比例從原先四成提高到七成，按照目前房價計算，等于一次性將置業成本提高了上百萬，能有效抑制部分改善型購買群體熱度和通過加杠桿實現的購買力。
政策調整之后
西安樓市價格是否會回落?
朱郁分析，此次調控，政策主導方向對無房、首套房的客戶仍然是鼓勵、保護且市場后續將持續在剛需產品集中放量，滿足剛需群體置業需求。而對改善客群而言，通過提高置業門檻，調整與改變市場供求結構、市場預期來有效平抑房價的非理性上漲，從而落實房住不炒、因城施策及總體控地價、控房價、控預期的市場健康發展主導思想。
在監管方面，再次對開發商預售許可證辦理加碼，資金監管加碼，有效保護購房者購房安全，同時也促進開發商加快工程進度，盡快推售新品上市，以實現資金快速回籠。
那么這次政策調整之后，西安樓市價格是否會回落?
朱郁表示，通過對開發商資金嚴管限制，大戶型購買人群比例及置業流速受限，未來樓市銷量將短期下滑，價格總體回落可期。 華商報記者 陳思存
