近期，以蛋殼公寓為代表的“互聯(lián)網(wǎng)金融模式”的長租公寓暴露了原形：資金鏈中斷，中介人員遁形，收不到原本按期交付月租的房主，上門驅(qū)逐已經(jīng)交了數(shù)月甚至整年租金的房客，并出現(xiàn)了連夜逐客、雙方從口角升級到持刀相向的惡性事件。這個曾號稱國內(nèi)第二大的長租公寓，有紐約股票交易所上市公司的光環(huán)罩體和資金輸血，仍落得如“蛋殼”一般脆弱的命運，多少令人感到意外。
暴雷的本質(zhì)
蛋殼的“殼碎”，顯然不僅僅是資金實力或運營能力有限所能解釋的。其他長租公寓能否繼續(xù)“自如”地維持生意，也令人懷疑。就像諸多“互聯(lián)網(wǎng)金融前輩”一樣，長租公寓暴雷早有先例。
2018年8月，在互聯(lián)網(wǎng)金融之都杭州，鼎家網(wǎng)絡(luò)科技公司宣布停運，4000余租戶陷入危機(jī)。當(dāng)時包括筆者在內(nèi)的不少人士就指出這種經(jīng)營模式的風(fēng)險內(nèi)嵌性。我愛我家原副總裁胡景輝也曾預(yù)言：“長租公寓爆倉，一定比P2P暴雷更厲害。”同年晚些時候，上海、北京也發(fā)生類似事件。
當(dāng)長租公寓以燒錢模式發(fā)價格戰(zhàn)橫掃房源之際，租房無源的房客們被迫在逼仄的市場供給中選擇這種模式，祈求自己至少簽約的是蛋殼這樣“大而不能倒”的上規(guī)模企業(yè)。然而殘酷的現(xiàn)實，卻是“大而倒”得更厲害。
長租公寓的生意本來只是普通的轉(zhuǎn)租生意，接地氣、有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。雖然，資本的意志破壞了傳統(tǒng)一對一的民間租賃市場，其也未必沒有意義。比如實現(xiàn)了統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的房屋交付和維護(hù)，減少了不良房東或房客拖欠租金或押金、破壞房屋而對對方造成的侵害風(fēng)險;集中了房源，降低了房主和房客達(dá)成交易時的信息搜尋成本和談判成本。
在此基礎(chǔ)上，若房產(chǎn)中介只是滿足于賺取整包模式下的差價或介紹模式下的居間服務(wù)費，即便其令房主或房客的貨幣收益略減、貨幣成本略增，仍然可以算是合理的。畢竟，房產(chǎn)中介之間存在著競爭。傳統(tǒng)一對一的房產(chǎn)租賃市場也自然存在，不會導(dǎo)致房產(chǎn)中介過分壓榨房主或房客。
然而，目前主流的長租公寓模式由于運營方的“互聯(lián)網(wǎng)金融思維”，使得這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式變形為高負(fù)債、高風(fēng)險的準(zhǔn)金融模式，也使得中介資金鏈斷裂、暴雷成為高概率事件。
在這種模式下，長租公寓經(jīng)營方重在圈房，畸形膨脹，即以更多更快地吸收資金、進(jìn)一步擴(kuò)張為“生命本能”。這首先導(dǎo)致其深度占有房主和房客兩端的資金。傳統(tǒng)租房市場形成的商事慣例是“付三月、押一月”，對雙方的資金風(fēng)險都相對較小。而在長租公寓中，房客往往被要求一次性支付半年或整年租金，若支付不起就需接受長租公寓安排的貸款產(chǎn)品，如蛋殼“租金貸”。房主則只得每月獲取資金。大量資金沉淀在長租公寓運營方。一個房客交的年租金或簽下的貸款，可以先用來應(yīng)付十個房主的月租金，短期信用擴(kuò)張程度驚人。
其次，為搶占相對稀缺的房源，長租公寓顛覆了“低價租入，高價租出”的基本商業(yè)規(guī)律。其頻頻實施“坐地起價”收房的行為，必然抬高房客的最終成本。同時，在自己的市場壟斷力還不足以讓房客完全承擔(dān)轉(zhuǎn)嫁成本，或有意為擴(kuò)張市場占有率而希望打造“高性價比”的形象時，就會反過來需要自行補(bǔ)貼差價才能把房子租出去，活生生把賺錢的生意做成了賠錢生意。
蛋殼的招股說明書披露：從 2015年到 2019年，公司運營的房間數(shù)量增長 166倍，截止 2019年11月 底，總運營公寓數(shù)量達(dá)到 43.2萬間。但財報同樣顯示：2017年，其營收6.57億元，凈虧損2.72億元;2018年，營收26.75億元，虧損13.7億元;2019年營收71.29億元，虧損34.47億元;2020年第一季度虧損12.31億元。
長年收不抵支，雖是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的常態(tài)，但長租公寓的本質(zhì)是實打?qū)嵉木€下行業(yè)，利益回報渠道單一，缺乏附加值增長點，不具有真正互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的想象空間。作為一個成熟產(chǎn)業(yè)，這本來未必是缺點。但要硬拿今日賭明天，把“別人的錢”當(dāng)作一筆無利息的貸款在冒險，導(dǎo)致資金流長期入不敷出。而且，這種支付不是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)式擴(kuò)張的自主燒錢，而是不能停下來的剛性支出、早已合法確認(rèn)的債務(wù)，其經(jīng)營模式就已經(jīng)成為“龐氏騙局”，會遭遇市場規(guī)律的報復(fù)。
長遠(yuǎn)的復(fù)位
時至今日，長租公寓模式必須得到檢討。有論者建議把長租公寓資金放入專門的監(jiān)管賬戶。此說自然有道理，但實際上真能落實，長租公寓也就根本沒有激勵從一開始收取那么多資金。換言之，長租公寓的“重資金”模式的精髓，不是對租戶違約風(fēng)險的防范，而在于“長收短付”、通過滾動資金池、再次利用資金。剝奪了其資金使用權(quán)，也就否定了其經(jīng)營模式的“創(chuàng)新”。
至少在中短期內(nèi)，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)盡快采取措施，按照傳統(tǒng)市場反復(fù)博弈的基本模式，令長租公寓回復(fù)正常。
這里面最主要的是防止大額資金沉淀和挪用到來的債務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)“去金融化”。今年9月公布的住房建設(shè)部《住房租賃條例(征求意見稿)》提出，由地方政府實施住房租賃資金、押金監(jiān)管制度。這是長租公寓行業(yè)出現(xiàn)“繃緊”局面的原因之一。
此外，《征求意見稿》還將住房租賃企業(yè)，支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期等視為“高風(fēng)險經(jīng)營行為”，擬規(guī)定由房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營異常名錄。本人認(rèn)為此思路可行，但重點不一定是收租周期一定不要超過付租周期。對房主而言，租房中介到底是按季度或按月支付租金的資金沉淀風(fēng)險更小有待研究。但對租戶而言，應(yīng)當(dāng)明確禁止長租公寓以超過“付三押一”的程度收繳租金。
還應(yīng)當(dāng)禁止的是，長租公寓直接要求或間接利誘房客，接受長租公寓及其關(guān)聯(lián)方、合作方貸款的方式，一次性背負(fù)超過三個月的長期債務(wù)。這一點，在《征求意見稿》中被表述為“住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式，要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。”在明確相關(guān)禁令后，不僅可以設(shè)立有獎舉報，而且長租公寓若再有此類行為，則按照現(xiàn)行執(zhí)法實踐對非法集資的理解，對其相關(guān)責(zé)任人展開調(diào)查、并采取相應(yīng)的打擊措施，也不謂苛刻。
上述資金限制的做法，看似限制長租公寓的營利空間，實際上由于令其免于本不擅長的金融游戲，會使其進(jìn)入正常發(fā)展的模式。此外，對長租公寓的有效規(guī)制，工夫還可以從整個租房市場的供需良性化入手，包括：
要求租房中介、長租公寓的房源信息掛牌透明化，掛牌滿一定期限的房源必須按一定比例降價。這不是反市場，因為房主如果覺得到手租金太少，仍可以選擇退出不再掛牌或不再把房子租給特定中介。增加專門的租賃用房土地。擴(kuò)大對低收入人群、特殊人才的廉租房、公租房的建設(shè)，增加租房補(bǔ)貼。對房主的出租收入免征所得稅，鼓勵不依賴于租房中介、長租公寓的個人陽光出租。
眼前的善后
這一切的罪魁禍?zhǔn)祝匀皇沁\營方蛋殼公寓及其管理層、控制人。不過在中介方暫時不能負(fù)責(zé)，房主收不到房租、房客又已經(jīng)交過房租的背景下，我們有必要先討論眼前的雙邊矛盾如何解決。盡管現(xiàn)實中，房主仗著有房本而處于優(yōu)勢地位，但實際上，無論是從法律權(quán)利還是社會利益的維度看，均應(yīng)該禁止房主輕易驅(qū)逐房客。
首先，房主應(yīng)當(dāng)尊重房客的權(quán)利。長租公寓的基本套路其實就是房屋轉(zhuǎn)租。中介從房主那租得房租，再高價租給住戶。盡管房主和中介、中介和房客是兩個相對獨立的合同法律關(guān)系，但房主是明知、也允許中介轉(zhuǎn)租的。長租公寓更宜被視為一個三方合同法律關(guān)系。次承租人即從承租人處租賃的人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭欢ǖ木S護(hù)。
事實上，今年通過的《民法典》第719條還新增了次承租人的代位清償權(quán)。即如果房客覺得與其讓房主趕出去、另行出錢租賃新居的話，不如代替中介支付拖欠給房主的租金，以避免找房、搬家的麻煩，那房客是有權(quán)選擇代付并繼續(xù)居住的，同時有權(quán)要求中介最終承擔(dān)這些重復(fù)支付的租金。而且，房客這個代中介支付的拖欠租金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照中介和房主原來約定的標(biāo)準(zhǔn)。房主不能要求房客按照更高的價格標(biāo)準(zhǔn)來重新簽約。
其次，房主倘若驅(qū)逐房客，至少必須明確放棄并轉(zhuǎn)讓對后續(xù)租金的權(quán)利。中介未向房主支付租金，當(dāng)然是違約的。房主強(qiáng)行收回房屋，自認(rèn)為是減少損失、救濟(jì)權(quán)利。但要收回房屋，房主最多向中介主張因為“折騰”帶來的交易成本損失，而不應(yīng)該繼續(xù)享有收取后續(xù)房租的權(quán)利。房主至少應(yīng)該明確放棄就后續(xù)租金的權(quán)利，并將這項權(quán)利轉(zhuǎn)讓給房客。
為便于理解，舉一個簡單的例子，中介以5000元的月租價向房主租房，以6000元轉(zhuǎn)租給房客。中介對房主的債務(wù)為繳納5000元，對房客的債務(wù)為提供房屋。倘若租期還剩一個月時，中介一分錢沒給房主，房主立即強(qiáng)行收回房屋，房主損失基本為零。房客的損失則是雙重的，即“房財兩空”。即便房客最終被返還6000元租金，也不等于損失被彌補(bǔ)。因為房客的權(quán)益不僅僅是“住幾個月，就給幾個月的租金”，而是對約定期限內(nèi)不受打擾的居住本身就享有權(quán)益。對這項居住期限方面的損失，需要拿房客從房東那轉(zhuǎn)讓來的那份租金權(quán)彌補(bǔ)。
第三，從法益角度而言，居住權(quán)重于收租權(quán)。長租公寓房主輕率驅(qū)逐房客，甚至在深夜將年輕女子驅(qū)逐到大街上，已經(jīng)成為了一個惡性的社會事件。雖然房主收不到租金，是無辜的。但顯然房客并非是違法方或過錯方。這里不是善惡好壞之爭，而涉及法益的權(quán)衡。
毫無疑問，房客的居住權(quán)屬于基本人權(quán)。即便是法院對“老賴”依法執(zhí)行司法判決確定的債務(wù)時，也要“保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋”(最高法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》)，而不能一趕了之。
相比之下，在房客的合法租期內(nèi)，如果房主的收租權(quán)和房客的居住權(quán)，注定要暫時被犧牲一個(當(dāng)然，他們?nèi)匀挥袡?quán)要求中介承擔(dān)最終責(zé)任)，那應(yīng)當(dāng)是前者而非后者被犧牲。在房主和房客不能自行協(xié)商解決時，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)接受房客的報警求助，維護(hù)房客在期限內(nèi)的居住權(quán)。事實上，在法治化程度較高的境外發(fā)達(dá)國家，即便是對真正欠繳房租或房貸的住戶，驅(qū)逐之也是相當(dāng)困難的事情。房主動粗大概率會招致法律責(zé)任，“文明”地?fù)Q鎖，也是對他人財產(chǎn)權(quán)的居住權(quán)的雙重侵犯。
從社會成本分擔(dān)的宏觀視角考慮，結(jié)論也是房主比房客更應(yīng)該成為風(fēng)險承擔(dān)主體。如果不能化解風(fēng)險，那現(xiàn)代社會法律的一個基本任務(wù)就是分配風(fēng)險，把風(fēng)險從更值得保護(hù)的主體轉(zhuǎn)移到更有能力承擔(dān)風(fēng)險的主體。
在長租公寓盛行的大城市能夠出租房產(chǎn)者，一般已經(jīng)屬于富人，甚至可謂食利階層。他們更有經(jīng)濟(jì)實力承擔(dān)損失、更有能力去監(jiān)控長租公寓。事實上，房主選擇把房子“承包”給中介、而不是直接租給房客，就意味著房主應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)此種間接模式帶來的風(fēng)險。
相比之下，更為年輕或貧窮的房客是直接房源大幅減少背景下、長租公寓模式的被迫接受者。中介暴雷后，房主損失的只是相對于總體財富而言不多的金錢，而房客損失的不僅是相對于總體財富而言較多的金錢，還是基本的人生秩序，這也會妨礙他們進(jìn)一步為社會創(chuàng)造財富的潛能。他們更值得保護(hù)。
行業(yè)的自救
驅(qū)逐風(fēng)潮是對長租公寓行業(yè)整體信心的釜底抽薪。尚存的長租公寓如果還有余力的話，不宜觀望不出。
P2P網(wǎng)絡(luò)貸款企業(yè)紛紛暴雷后，其他P2P“韭菜”還能以“我投的這家所涉及的資產(chǎn)內(nèi)容不同”，甚至“投啥都有風(fēng)險”聊以自慰。驅(qū)逐出戶這種人間噩夢絕對是一般人不愿意冒險第二次的。在這種社會性傷痛愈合前，公眾和政府部門將有理由以高度不信任的眼光打量長租公寓，并采取嚴(yán)格甚至過激的手段。行業(yè)存亡的關(guān)鍵節(jié)點正在此時。
2018年4月和8月，上海長租公寓平臺愛公寓，曾兩次資金鏈斷裂，最后被一家資產(chǎn)管理公司以 1.3億元收購 100%股權(quán)。除這種股權(quán)模式外，其他長租公寓亦可以通過資金墊付的方式，向蛋殼房源的房主收購相應(yīng)債權(quán)，化解房主和房客的沖突，保障房客繼續(xù)居住的權(quán)利。通過集中相關(guān)房主債權(quán)，其他長租公寓既能積累新房源，較之分散的房主，也能更為有效率地向蛋殼統(tǒng)一主張債權(quán)。即便蛋殼陷入破產(chǎn)清算，由統(tǒng)一的債權(quán)人來申報，也能大大減少協(xié)調(diào)成本。
相關(guān)主管部門、行業(yè)協(xié)會也可以推動這一過程的實現(xiàn)。既然“金融化”曾經(jīng)是長租公寓的“初心”，那么仿照陷入危機(jī)的金融機(jī)構(gòu)的接管模式，來挽救公眾對這個行業(yè)的信心，自然是一條可以討論的思路。
(作者系中央財經(jīng)大學(xué)副教授 經(jīng)濟(jì)觀察報管理與創(chuàng)新案例研究院特約研究員)
