長租公寓爆雷的根本原因在于包租模式的內(nèi)在缺陷。
今年以來，長租公寓風(fēng)波不斷。據(jù)業(yè)內(nèi)不完全統(tǒng)計，今年已有20余家長租公寓企業(yè)爆雷，其中既有巢客、城城找房、三彩家等分散式企業(yè)，也有灣流國際等集中式企業(yè)。
在此背景下，如何建立長租公寓行業(yè)風(fēng)險防控機制、減少風(fēng)險事件給業(yè)主和租客帶來損失，成為各界討論的焦點。第一財經(jīng)記者了解到，此前為有效防范風(fēng)險事件發(fā)生，相關(guān)部門曾提出建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管;一些城市更是要求企業(yè)在銀行開設(shè)專戶，并將租賃資金繳入專戶管理、凍結(jié)風(fēng)險防控金。
但接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，實踐中，這種凍結(jié)風(fēng)險防控金的方式給企業(yè)資金帶來很大的流動性壓力，實際上，引入租賃保證保險，以達到識別、防范和化解爆雷風(fēng)險的目的，可能是一條有效的路徑。不過，也有險企人士稱，盡管信用保證保險市場需求較大，其風(fēng)險也比較大，保險公司目前對這種模式呈謹慎態(tài)度。
租賃保證保險的作用
目前，我國的長租公寓，無論集中式還是分散式，95%以上的企業(yè)主要采取包租模式，即企業(yè)向業(yè)主租賃住房，裝修改造后再轉(zhuǎn)租給租客。有業(yè)內(nèi)人士表示，正是由于這種包租模式存在內(nèi)在缺陷，才導(dǎo)致了長租公寓的爆雷。
通常來說，集中式和分散式主要是按照租賃住房分布進行分類，集中式指的是企業(yè)運營整幢或整層租賃住房;分散式指的是企業(yè)運營個人業(yè)主的租賃住房。
“包租模式一手托兩家，租客使用權(quán)成立的前提是企業(yè)住房使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而企業(yè)一旦資金鏈斷裂就會導(dǎo)致租賃鏈條斷裂，無法保障租客的居住權(quán)。”一位業(yè)內(nèi)人士對記者稱。
另外，有業(yè)內(nèi)人士透露，包租模式下機構(gòu)為避稅普遍采取“假托管、真包租”的形式，與業(yè)主簽訂“資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同”，而非“房屋租賃合同”，在合同上有很強的迷惑性。
對此，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會研究人員羅憶寧對第一財經(jīng)記者表示，防止包租模式的企業(yè)爆雷，關(guān)鍵是在“業(yè)主-長租公寓”這一租賃關(guān)系中，加上一道安全閥——租賃保證保險。
所謂租賃保證保險，是一種特殊的保險，本質(zhì)上是一種擔(dān)保，其賠償責(zé)任不同于普通的財產(chǎn)保險。當(dāng)義務(wù)人(被保證人)不能按約履行合同和補償損失時，先由保險人代其向權(quán)利人賠償，然后保險公司行使追償權(quán)向義務(wù)人要求賠償損失。在我國相關(guān)領(lǐng)域，保證保險曾被用于銀行業(yè)的存款保險、建筑工程領(lǐng)域的農(nóng)民工工資保證保險等。
羅憶寧稱，租賃保證保險是借用保險杠桿，以較小的成本覆蓋長租公寓企業(yè)違約風(fēng)險成本，使企業(yè)資金鏈不斷，租賃關(guān)系鏈不斷，保障業(yè)主和租客的最終權(quán)益。類似銀行業(yè)的存款保險制度，以企業(yè)作為投保人出資購買，將業(yè)主作為被保險人。如果企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)風(fēng)險，由保險機構(gòu)先行賠付，避免業(yè)主驅(qū)逐房客，此后再由保險公司行使追償權(quán)向企業(yè)索賠。
從費率上看，一名大型產(chǎn)險公司人士表示，保證保險費率根據(jù)細分險種不同及企業(yè)風(fēng)險情況不同會有一定差距，基本在保額的千分位到百分位之間，但總體而言杠桿率較高。
在業(yè)內(nèi)人士看來，保險資金的介入，可以避免部分長租公寓企業(yè)在偶發(fā)局部風(fēng)險時，租客、業(yè)主、資金方甚至合作伙伴對長租公寓企業(yè)的“擠兌”。同時，借助保險公司，政府可實現(xiàn)對企業(yè)的定期風(fēng)險追蹤。
“通過引入租賃保證保險，可以有效避免包租模式企業(yè)出現(xiàn)資金鏈風(fēng)險，減少租客和業(yè)主遭受損失，從而避免長租公寓行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險。”羅憶寧說道。
險企持謹慎態(tài)度
不過，對于租賃保證保險，機構(gòu)人士持謹慎態(tài)度。“信用保證保險其實市場需求很大，但因為風(fēng)險也比較大，保險公司開展這類業(yè)務(wù)現(xiàn)在非常謹慎。”上述產(chǎn)險公司人士對第一財經(jīng)記者說。
事實上，在保險公司的業(yè)務(wù)中，信用保證保險是非車險業(yè)務(wù)中的一大重要險種，保險公司在商業(yè)租賃、融資租賃等相關(guān)領(lǐng)域均有嘗試。不過，由于此前在網(wǎng)貸、債券等融資性信保業(yè)務(wù)中數(shù)次“觸礁”，曾經(jīng)的“明星險種”逐漸暗淡。
今年10月單月保費數(shù)據(jù)顯示，同比下降41.3%的保證保險直接拖累非車險保費總體同比下降3.91%，在非車險業(yè)務(wù)中，保證保險業(yè)務(wù)的保費規(guī)模，從去年前10月的第二大險種跌至今年同期的第四名。
其中，在信保業(yè)務(wù)上“踩雷”的人保財險更是大幅收縮該業(yè)務(wù)，根據(jù)公告，今年前10月人保財險信用保證險的保費同比大幅下降73.6%，今年上半年，其信用保證險的綜合成本率高達138.6%，呈現(xiàn)承保虧損的局面。
而決定是否能夠承接保證保險業(yè)務(wù)的關(guān)鍵就是險企的風(fēng)控和企業(yè)的風(fēng)險狀況。上述產(chǎn)險公司人士表示：“之前一些險企在信保業(yè)務(wù)上只顧規(guī)模而忽視了風(fēng)險，在屢次發(fā)生‘爆雷’事件之后，相信大多數(shù)險企會引以為戒，把牢風(fēng)控的關(guān)口。”
該人士還提到，就長租公寓的保證保險模式來說，“險企其實也有興趣，我們之前也展開過相關(guān)的討論，不過即便開展此項業(yè)務(wù)，初期也只會與頭部企業(yè)合作，嚴格審查長租公寓的風(fēng)險狀況，例如是否有保證金等增信手段，并嚴格控制業(yè)務(wù)規(guī)模，不會一下子大規(guī)模鋪開。”
