近日，長租公寓“爆雷”事件引發(fā)廣泛關(guān)注，部分長租公寓“高進低出”“長收短付”，資金鏈斷裂后攜款跑路，讓不少業(yè)主和租客成為了受害者，導(dǎo)致業(yè)主丟了租金無處可尋，租客付了房租卻被迫搬家。
此外，隨著租房市場的不斷變化，“租金貸”這一模式也開始常見，為暫時資金短缺的青年人提供了方便，但其中的法律風(fēng)險同樣不可小覷。對此，北京市朝陽區(qū)人民法院的法官梳理了當(dāng)前租房市場的相關(guān)熱點涉法問題，為你逐一解讀。
問：“高進低出”的房子能租嗎？
答：“高進低出”是指長租公寓作為中間商，高價從房東手中租來房子，卻以低價租給租客。
表面上看，房東和租客都“占到了便宜”，但長租公寓經(jīng)營一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂等問題，最終房東及租客利益將雙雙受損。法官提示，房東將住房委托給中介公司時，應(yīng)多加了解周邊住房的市場租金價格，對委托價格明顯高于市場租金水平的，要提高警惕。租客租賃住房時，對租金明顯低于市場租金水平的也要慎重。
簽訂住房租賃合同時，建議使用正規(guī)的住房租賃合同示范文本，出租方作出的口頭承諾應(yīng)寫進書面合同，雙方應(yīng)簽字蓋章。
問：支付房租時應(yīng)當(dāng)提防哪些潛規(guī)則？
答：當(dāng)前長租公寓還存在著“長收短付”的現(xiàn)象，即租客交一年甚至更長時間租金給長租公寓，長租公寓則按月向房東支付房租。
對此，法官建議，簽訂住房租賃合同時，雙方應(yīng)約定不超過3個月的支付周期，通常為“押一付三”，避免一次性支付一年及以上的房租，以防租賃中介公司因經(jīng)營不善跑路進而無法繼續(xù)履行合同，造成“房錢兩空”。
租客支付房租和押金時，應(yīng)向合同約定的公司賬戶(出租方為公司)、個人賬戶(出租方為個人)支付款項。當(dāng)出租方為公司時，應(yīng)在合同中約定具體的賬戶賬號，租客切勿向合同約定之外的公司賬戶、業(yè)務(wù)員個人賬戶或其他賬戶(包括支付寶、微信等)支付款項。轉(zhuǎn)賬支付時，應(yīng)保留轉(zhuǎn)賬憑證，現(xiàn)金支付時應(yīng)要求收款方出具收據(jù)。
問：“租金貸”都有哪些風(fēng)險？
答：“租金貸”是指租客在與住房租賃企業(yè)簽訂租賃合同的同時，與該企業(yè)合作的金融機構(gòu)簽訂貸款合同，通常由金融機構(gòu)替租客支付全年房租，租客向金融機構(gòu)按月償還租房貸款，同時還要另行支付一筆服務(wù)費。
然而，部分租賃企業(yè)卻利用種種優(yōu)惠誘導(dǎo)租客簽訂貸款合同，并借助“租金貸”業(yè)務(wù)急速擴張，形成資金池。一旦長租公寓跑路，租客往往面臨被房東驅(qū)逐又要償還“租金貸”的窘境。
9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方發(fā)布通知，就《住房租賃條例(征求意見稿)》公開征求意見。其中第二十三條規(guī)定，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。商業(yè)銀行發(fā)放住房租金貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。
因此，租客承租房屋時，要注意查看房屋租賃合同中有無“租金貸”“租房貸”“房租分期”等相關(guān)條款，是否需要額外簽訂貸款補充協(xié)議等。如果需要使用“租金貸”，應(yīng)合理評估自身還款能力，租客應(yīng)自愿申請“租金貸”，住房租賃公司和經(jīng)紀機構(gòu)不得誘導(dǎo)或強迫租客使用“租金貸”，對租客使用“租金貸”應(yīng)當(dāng)盡到提示注意義務(wù)。
