央行、銀保監會近日聯合發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱通知)，將法人銀行分為五檔，根據各銀行所處的不同檔位，對房地產貸款占比和個人住房貸款占比設定上限。其中，前者最高不超過40%，后者最高不超過32.5%。
從“三道紅線”到“五檔分類”，從資金需求側到供給側，房地產市場金融監管進一步升級。今年的房地產市場或經歷比以往更多的考驗。
監管更加精準
房地產貸款集中度管理制度，即在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高于央行、銀保監會確定的相應上限。根據上述通知，銀行業機構分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行五檔，房地產貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。
上海中原地產市場分析師盧文曦對中國商報記者表示，房地產是一個資金密集型行業，很多房企都是高杠桿、高負債運轉。去年下半年以來，金融監管一直處于適度收緊的狀態，包括“三道紅線”(即剔除預收款的資產負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%;現金短債比不得小于1倍)和此次新規，可以說管控的精準度更高，這是好事，將更加有利于房企在規模、利潤和杠桿之間尋求平衡，避免房地產業因貸款過度集中而帶來系統性金融風險。
“該通知旨在讓銀行把更多的錢都投放到實體經濟中去，而不是流入房地產。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對中國商報記者表示，“三道紅線”結合本次的“五檔分類”是政策組合拳的升級，避免資金流向房地產，給居民降杠桿。
據央行《2020年三季度金融機構貸款投向統計報告》數據顯示，我國房地產貸款占比較高，三季度房地產貸款占比為24.9%，個人住房貸款比重更高，占68.8%，而本次新規中規定房地產貸款占比最高的為40%，個人住房貸款占比最高值為32.5%。
“這也意味著2021年購房貸款總額將會有所縮減，居民購房貸款難度或有所提升，預計放款更有側重性，首套房家庭貸款及改善性貸款支持力度相對較大。”王小嬙說。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池告訴中國商報記者，房地產貸款集中度管理是房地產金融風險防范的必要手段，旨在促進房地產市場平穩健康發展，推動金融、房地產同其他實體經濟的均衡發展。
融資環境趨緊
事實上，2020年上半年，受疫情因素影響，我國綜合運用多種貨幣政策工具保持流動性合理充裕，房企融資出現“小陽春”，如1月海外債融資規模超1200億元，3月信用債發行規模超千億元，均為全年最高值。下半年，房地產金融監管不斷強化，“三道紅線”融資新規落地，行業資金呈現出緊平衡狀態，9月及10月房企信用債、海外債融資規模明顯下降。
2020年11月13日，銀保監會發文指出，保險資財務性股權投資，標的企業不得直接從事房地產開發建設。這也意味著險資通過“明股實債”形式進入房地產領域將受限，房企融資渠道再收縮。11月25日，多家信托公司收到來自監管部門的窗口指導，要求嚴格壓降融資類信托業務規模，房企融資監管持續收緊。
而與此同時，未來兩到三年，房地產行業債券需償還規模保持高位，房企面臨一定的現金流考驗。中指研究院分析，2017年，隨著國內融資渠道的收緊，房企紛紛發行海外債券進行融資，目前，大部分債券逐步進入還款期。2021年，包括海外債券在內的債券償還總規模將達10909億元，其中，海外債券償還規模為4083億元，公司債券需償還規模為3744億元;2022年，房地產行業需償還規模將回落至7856億元水平;2023年，這一規模將大致維持在8000億元水平。
“穩是常態化調控目標，資金面轉向穩杠桿。”王小嬙對記者表示，未來房地產行業將更加弱化金融屬性，轉向穩杠桿、去杠桿，牢牢守住不發生系統性金融風險的底線。“三道紅線”“五檔分類”將持續發力，房企降負債或是大勢所趨。
“長遠來看，金融新規有利于房企的可持續經營。”趙秀池認為，但目前房地產市場融資仍很緊張，房企或抱團取暖，通過合作合資重組等方式來應對困境。
房企分化加劇
在金融嚴監管的背景下，財務穩健的龍頭房企與國企融資規模和成本優勢明顯。2020年，千億元以上企業債券發行規模占比較高，其發行的信用債、海外債分別占百億企業信用債、海外債發行總額的62.7%、64.1%。在融資成本方面，千億元以上企業海外債券融資成本均值在8%以下，而同期的300億-500億元、100億-300億元企業海外債融資成本均在10%以上。
中指研究院數據顯示，2020年龍頭房企成功發行多筆低成本債券，如萬科、保利、中海等企業多筆公司債券票面利率在3.6%以下，龍湖、綠城等企業部分海外債券票面利率在4%以下，企業融資優勢明顯。
東方金誠房地產行業高級分析師謝瑞表示：“不同房企受此次新規的影響程度有所不同，部分區域布局欠佳、債務負擔高、外部支持力度弱的中小型房企受新規影響較大，金融機構或將進一步壓縮其融資額度，提高融資成本，對其業務的持續發展產生不利影響。”
在融資環境趨緊的情況下，房企分拆多元化業務上市掀起新高潮。據克而瑞研究統計，截至2020年12月18日，當年共有7家房企成功在港交所上市，共有17家房企旗下物業公司成功上市，其中僅下半年就有14家，同時還有7家正在排隊中。此外，房企分拆業務板塊上市不僅局限于物業，也有代建、園林管理等。
克而瑞研究認為，房企之間的發展也將出現分化，高杠桿房企發展受限，未來增速放緩，而部分財務能力優秀的房企則將得到更多的機會，行業面臨新一輪洗牌。
中指研究院建議，未來房企更需鍛造自身內功：在投資方面，應選擇基本面優質的城市或企業深耕區域進行投資，有利于銷售去化，通過合作拿地來控制風險，緩解資金壓力;在經營方面，注重對產品與服務的精心打造，適時升級產品，同時，構建線上線下營銷閉環，提升營銷效率;在融資方面，企業應加大股權類融資，提升所有者權益，進行類REITs(房地產信托投資基金)融資。
