全年企業(yè)自用買家和外資表現(xiàn)活躍，各占全年總交易額的34%和24%，成為兩大需求引擎。
租賃難做買賣興旺。多家國際地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，受疫情和經(jīng)濟(jì)放緩等影響，北京寫字樓市場租金下調(diào)空置率走高，但由于企業(yè)自用買家和外資表現(xiàn)活躍，大宗商辦物業(yè)成交額仍居高位。
第一太平戴維斯13日發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，2020年北京寫字樓市場經(jīng)歷了由抑制到復(fù)蘇的跌宕過程，上半年寫字樓市場受疫情影響表現(xiàn)平平，全市空置率持續(xù)走高。
該報(bào)告顯示，至2020年第四季度末，北京甲級寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣349.2元，平均租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降1.1%、3.5%。全年北京甲級寫字樓市場的供應(yīng)量約為64.9萬平方米，但凈吸納量僅為17.74萬平方米，因此也導(dǎo)致空置率被推高至15.8%的高位，環(huán)比、同比分別上漲0.7、3.1個(gè)百分點(diǎn)。2021年，北京寫字樓市場將迎來超過百萬平方米的供應(yīng)大潮，可以預(yù)計(jì)，今后北京寫字樓運(yùn)營將面臨較大的去化壓力。
受到2020年上半年疫情防控影響，北京寫字樓租賃需求明顯呈現(xiàn)前低后高的情形。
世邦魏理仕12日發(fā)布的報(bào)告顯示，2020年第四季度，北京市寫字樓凈吸納量繼續(xù)保持回升態(tài)勢，比過去十年的季度均值高出近一倍;下半年的累計(jì)凈吸納量較2019年同期有近50%的增長。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人張冀蘇表示，2020年北京寫字樓租賃市場在下半年逐步進(jìn)入平穩(wěn)復(fù)蘇軌道，市場信心持續(xù)恢復(fù)和提升。2021年，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)開放等政策落地將為寫字樓需求持續(xù)注入新動能。另一方面，傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)可租面積仍然充裕，新興區(qū)域新項(xiàng)目的逐步交付給租戶提供更多的區(qū)域選擇。
與租賃市場去化壓力較大相比，買賣市場則相對較為活躍。
世邦魏理仕報(bào)告顯示，2020年第四季度，北京共達(dá)成十三筆大宗交易，交易總額達(dá)148.4億元，全年總成交額638億元，僅次于2019年，達(dá)歷史成交額的第二高水平。國內(nèi)企業(yè)自用買家和國內(nèi)險(xiǎn)資為主的機(jī)構(gòu)買家獲得了大量購入機(jī)會，二者在季內(nèi)成交額中分別貢獻(xiàn)38%和34%。全年企業(yè)自用買家和外資表現(xiàn)活躍，各占全年總交易額的34%和24%，成為兩大需求引擎。
從成交類別來看，全年純辦公產(chǎn)品成交額占47%，以寫字樓為主體的綜合體和“改辦”類物業(yè)合占35%。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人紀(jì)剛認(rèn)為，2021年北京市場投資活躍度將進(jìn)一步增強(qiáng)，預(yù)期交易規(guī)模會重回增長通道。外資對北京投資市場持續(xù)看好，受疫情影響造成的交易周期延長，有望在2021年重新釋放潛在需求。
“隨著新興辦公區(qū)域的崛起，其成長潛力也吸引了自用買家和投資者的目光。此外，近幾年地產(chǎn)基金投資的城市更新項(xiàng)目，這些項(xiàng)目陸續(xù)完成改造后，形成了有現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)品，為保險(xiǎn)公司和主權(quán)基金等投資者，提供更多的購入機(jī)會。”紀(jì)剛稱。
第一太平戴維斯報(bào)告也認(rèn)為，北京擁有全國最為成熟的房地產(chǎn)市場，商業(yè)項(xiàng)目投資回報(bào)率仍有良好保障。機(jī)構(gòu)投資者及自用型買家仍然對北京的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保持了極高關(guān)注度。除寫字樓、購物中心等傳統(tǒng)資產(chǎn)外，數(shù)據(jù)中心等非傳統(tǒng)投資成為今年新的熱點(diǎn)。
