北京對于長租公寓的監管趨嚴。2月2日，北京市住建委官網發布的《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》(以下簡稱《通知》)提出，住房租賃企業向租客預收的租金數額不能超過3個月租金，同時，全面強化對分散式長租公寓企業經營活動的監管，防范住房租賃行業經營風險。其中，《通知》首次明確禁止“長收短付”，嚴控“租金貸”撥付對象，承租人申請的“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業，只能撥付給個人。據悉，新規將于2021年3月1日起正式實施。
租金貸只能撥付給個人
缺乏監管的“租金貸”和“資金池”此前曾導致長租公寓頻現“爆雷”。從此次發布的《通知》內容來看，限制企業“資金池”是新規的核心內容。
一方面，限制住房租賃企業預收租金數額。《通知》中明確規定，向租客預收的租金數額不能超過3個月租金，同時收租客租金和支付給房主租金的周期必須匹配，明確禁止“長收短付”經營模式。
另一方面，嚴格控制“租金貸”撥付對象，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不能將租客申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。也就是說，租客申請了住房租賃貸款，放貸機構可以把貸款發放給租客，也可以簽訂協議后直接發放給房東，但不能發放給住房租賃企業及其關聯企業或利益相關方。
此外，新規提出北京要建立押金托管制度，與租金相比押金數額相對較小，但伴隨企業經營規模擴大，同樣可以形成“小資金池”。對此，《通知》也進行了規范，首先要求企業收取的押金數額不得超過1個月租金，其次收取押金后，必須通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，企業不能擅自動用和挪用。
據了解，此前已經預收租金超過3個月的部分和存量“租金貸”，租賃企業要建立專戶逐步化解;已經預收的押金，一并納入行業協會托管，押金托管的具體方式和流程主管部門后續還會出臺配套細則。
對此，北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，部分長租公寓企業通過“租金貸”“長收短付”等方式形成的“資金池”是導致當前企業“爆雷”的“罪魁禍首”。在租客端被過度金融化的情況下，一旦市場發生波動或企業經營管理不善，極易發生資金鏈斷裂的情況，從而導致房主房客兩端受損。
“新規針對這個問題，提出了一系列針對性很強的監管措施，將有效促進市場健康平穩發展，切實保護租賃各方當事人、特別是承租人的合法權益。”趙秀池說道。
押金不超過3個工作日退還
如何規范市場秩序、化解租賃糾紛，《通知》也開出了5個“藥方”。其中，租客及房東關注的租賃合同簽訂、租賃住房裝修、押金退換等問題，都特別明確。
具體來看，加強租賃合同管理，要求住房租賃企業使用住建部門和市場監管部門共同制定的住房租賃合同示范文本，這能讓房主、租客、企業各方的權利義務關系更加清晰透明，避免因霸王條款、約定不明引發后續糾紛。
此外，進一步強調收房合同(租賃企業與房主簽訂的合同)和出房合同(住房租賃企業與租客簽訂的合同)都要在簽訂后3日內備案。
同時，《通知》細化了裝修方面的規定，住房租賃企業出資對租賃住房進行裝修的，應當取得房屋產權人書面同意;住房租賃企業提前解除合同的，應依據合同約定履行各方責任，不得強制收取裝修費用。
《通知》明確了押金退還的期限和流程。可以說，押金糾紛是最為常見的租賃糾紛，對此，《通知》明確規定住房租賃企業應在合同終止2個工作日內通知北京房地產中介協會退還押金，協會將在1個工作日內將押金及同期存款利息退還承租人。
《通知》提出，北京房地產中介行業協會將建立住房租賃糾紛調解機制，為報送過開業信息并實行押金托管的住房企業提供糾紛調解服務，同時還將定期公布住房租賃企業被投訴情況。在現有信訪、投訴、訴訟等途徑之外，為廣大群眾提供一種更加便捷、高效的矛盾糾紛化解渠道。
北京房地產中介行業協會會長李文杰指出，住房租賃領域矛盾糾紛多發、調處解決不暢也一直是困擾廣大房主租客的一個難題。北京住房租賃行業經歷了一個過熱發展階段，特別是經過近兩年的租賃企業“爆雷”的洗禮后，政府部門開出藥方對癥下藥，對北京住房租賃行業和租賃市場未來的發展具有重要意義。
“住房租賃是老百姓，特別是中低收入群體最基本的安居方式，關系社會安定和諧，是年輕人安身立命的根基和安居樂業的希望。安居才能樂業，‘租住穩’才能‘社會安’。”李文杰表示，北京房地產中介行業協會作為行業自律組織，高度關注住房租賃市場秩序規范和租賃糾紛化解的問題，并將繼續在促進行業自律經營方面發揮積極作用。
專業化規模化企業可享政策包
值得一提的是，從《通知》內容來看，在規范企業經營活動之外，大力發展住房租賃市場的政策主基調沒有變，新規對培育和鼓勵住房租賃行業發展的方向進行了明確表態：北京將繼續支持專業化、規模化住房租賃企業持有房屋并依法出租，符合條件的住房租賃企業可以按規定享受稅收、金融等優惠政策。
北京大學教授、博士生導師、房地產法研究中心主任樓建波指出，近些年，住房租賃行業在政策東風與市場需求的雙重驅動下，經歷了一個非常快速的發展過程，在這個過程中市場也暴露出不少新情況、新問題。“此次北京出臺的新規是在行業經歷快速發展、企業探索試錯、市場波動以及總結經驗做法后，提出了一系列非常具有針對性的監管措施，可以說為長租公寓行業發展指明方向、為住房租賃企業今后的經營行為劃出了邊界，這也與前不久中央經濟工作會提出的‘規范發展長租房市場’的要求高度契合。”
樓建波表示，新規突出長租公寓發展要合法、規范、專業，決不能理解為把長租公寓“一棒子打死”，住房租賃企業是加大租賃住房供應、大力發展住房租賃市場的重要組成部分，所以北京還是堅決支持專業化、規模化住房租賃企業持有房屋并依法出租，一系列稅收、金融等優惠政策大禮包，正在趕來的路上。
“近年來各地長租公寓‘爆雷’事件頻發，究其原因，多為搶占市場、擴大規模，采取高進低出、‘長收短付’、租金貸款等違規行為盲目擴張，導致其經營難以為繼。”就近年來長租公寓“爆雷”事件頻發的原因，北京市住房和城鄉建設委員會有關負責人指出，共性問題有以下幾個方面：一是以互聯網思維主導經營，通過燒錢、沖量、包裝上市方式實現套利，經營模式風險高。二是長期依賴于股權融資，靠股東“輸血”維持經營。資本在租賃市場等民生領域“跑馬圈地”的同時，又千方百計規避社會責任。三是通過銀行租金分期貸款變相融資，直接形成“資金池”，走上高杠桿瘋狂擴張之路，并轉嫁風險，使社會被動買單、政府被迫接盤。
上述有關負責人表示，北京市多措并舉貫徹落實“租購并舉”國家戰略，大力培育和發展住房租賃市場，支持和鼓勵長租企業規范、穩健經營，對以圈錢為目的大搞金融化、資本化，向老百姓“割韭菜”的邪路歪招，北京市將會堅決叫停、主動“引爆”。
