不斷加碼的監管政策和歷史最高的到期債務規模，給2021年的中國房企增加了更多挑戰。在此背景下，各大房企加快了融資步伐。

貝殼研究院近期發布的融資月報顯示，2021年1月，中國房企境內外債券融資累計約1630億元，其中境外債券規模占比54%。

在1月新發行境內信用債的房企中，萬科以50.71億元的規模遙遙領先，其次為華僑城和首開股份，規模分別為45億元和43億元，信達地產、金融街、遠洋、龍湖的發債金額也均在30億元以上。從票面利率來看，珠江投資最高，為7.5%;兆泰集團、陽光城、融創等境內信用債票面利率也不低于6%，超過4.6%的行業平均值。

而1月新發美元債的內地房企中，發債規模最大的是碧桂園，合計金額為12億美元;融創、世茂集團緊隨其后，融資金額分別為11億美元和8.72億美元。從票面利率來看，1月內地房企發行美元債的平均票面利率為7.34%，其中國瑞置業、鑫苑置業、廣州方圓房地產、上坤地產、隆基泰和置業和佳源國際的票面利率均超10%，分別為14.25%、14%、13.6%、12.75%、12.5%和12.5%，最低的則為碧桂園。公告顯示，碧桂園發行的5億美元于2026年7月到期的優先票據1T7B票面利率為2.7%，發行的7億美元于2031年1月到期的優先票據MMLB票面利率為3.3%。

今年到期債務規模突破萬億

中國網財經記者注意到，房企發債融資主要用于現有債務再融資，也就是常說的“借新還舊”。

貝殼研究院報告顯示，2021年1月境內外債券融資到期債務規模約1447億元，同比增加118.9%;預計2021年房企到期債務規模將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億元大關。

從單個企業來看，1月到期債券總量最高的是綠地控股，到期債券達100億元;其次為富力地產，規模為96億元;首開股份、卓越地產、遠洋1月到期債券總量也超過30億元。

伴隨資金壓力增加，房企信用債違約數量也不斷增多。公開數據顯示，2020年房企違約債券222只，約是2019年的4倍，其中重點房企債券違約涉及金額接近170億元。泰禾集團、天房集團、新華聯、福晟集團、三盛宏業榜上有名。此外，千億級房企華夏幸福也于今年2月初發布公告，稱發生債務逾期涉及的本息金額為52.55億元。

據了解，房企密集發債始于2015年，一般公司債的發債年限為3-5年，尤其是2016年年底境內債發行受限后，2017年房企開始大量轉向海外發債，也集中在未來三年償付。這意味著未來可能出現更多的債券違約。

“三道紅線”試點范圍或擴大

房企到期債券規模激增的同時，監管政策也在不斷加碼。

2020年8月，“三道紅線”(剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍)政策在12家房企試點，監管層對房企降杠桿、去負債要求達到史上最嚴。同年10月，央行金融市場司副司長彭立峰在出席新聞發布會時談到了“三道紅線”，表示將不斷完善規則，穩步擴大適用范圍。近期，據相關媒體報道，央行、銀保監會等政府部門已組織一批此前未在試點范圍內的房地產企業開會，將試點范圍擴大。

2020年12月31日，央行、銀保監會發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。要求建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，并為銀行金融機構設置了房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。

中指研究院在研報中提到：“房地產金融已成為現階段金融系統風險的‘灰犀牛’，無論對房地產行業還是金融市場均帶來巨大的潛在威脅。”

多家房企表示“有質量發展”

面對監管政策的不斷加碼以及到期債務規模的走高，各大房企該何去何從?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中國網財經記者采訪時指出，除發債外，房企還應加強自身的去化能力和銷售回款，在整體行業增速放緩的情況下實現有質量的增長。

多家房企在接受中國網財經記者采訪時都提到了“提高資金利用效率，實現高質量發展”。

據悉，中國恒大早在2020年3月就宣布全面實施“高增長、控規模、降負債”新戰略，目標是從2020年起總負債每年要下降1500億元，三年下降4500億元，到2022年底將總負債降到4000億元以下。

碧桂園方面表示，2021年將推行全面預算管理和現金流管理，同時持續提升全周期綜合競爭力，做到產品力、服務力和成本力的均衡發展。

金科股份則表示從四方面持續推進公司財務結構的優化：控制有息負債杠桿水平;以現金流和凈利潤為核心，不斷提高經營質效特別是周轉效率，嚴控存銷比，縮短交房周期，加大銷售質效、預售賬款及回款效率;積極與戰略合作資方合作,在經營端借力戰略合作資方實現高質量發展,轉變傳統拿地方式,提高收并購、一二級聯動及產業拿地等土地儲備占比,主動提升經營性負債能力;適當提升供應鏈融資,加大標準化ABS/ABN和非標保理、銀行渠道供應鏈融資。加大銀行開發貸款、信用債等低成本融資的額度和占比,發揮其期限長、成本低的優勢。主動控制、壓降融資資金實際使用期限短、成本高的非銀行金融機構融資額度和占比。

關鍵詞： 三道紅線