多地房貸利率上漲 太原仍在“5”時代
進入8月，多個城市首套房利率上漲，目前有廣州、佛山、常熟等地，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、工商銀行紛紛在8月進入6%，而在太原，房貸利率也在小幅微漲，徘徊在5.25%左右。在五年期L PR保持一年多不變的情況下，利率仍在不斷上漲。
這意味著，政策調(diào)控仍在不斷加碼，購房成本不斷增高，炒房群體終將絕跡。
太原微漲 大部分銀行未破6%
山西晚報記者調(diào)查采訪后發(fā)現(xiàn)，目前太原首套房房貸在5.25%左右，二套房在5.35%左右。根據(jù)不同銀行，利率有所浮動。
首套房房貸中，利率最低的是晉商銀行，低至5.15%，其次是民生銀行、華夏銀行、工商銀行和中國銀行，在5.19%至5.25%之間浮動;建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行、招商銀行，大約在5.25%;興業(yè)銀行5.23%，光大銀行5.35%。在二套房利率中，同樣是晉商銀行利率最低，為5.25%;興業(yè)銀行5.3%，光大銀行5.39%;交通銀行、郵政儲蓄銀行、民生銀行在5.39%至5.49%之間;農(nóng)業(yè)銀行5.4%，建設銀行、招商銀行5.45%;中國銀行、華夏銀行和工商銀行最高，在5.45%至5.75%之間。
省城某家銀行個貸部人士表示，目前最新的LPR利率是4.65%，太原各大銀行房貸利率在政策上都有所上浮，在4.65%基礎上增加60至70個基點。
隨后，山西晚報記者詢問了各家銀行的放款速度，目前多數(shù)銀行的放款周期為1至2個月。部分銀行有放款時間變長的態(tài)勢，最長需要3個月時間。根據(jù)開發(fā)商實力不同，銀行放款時間也有所浮動。
據(jù)融360統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，目前，全國多個大中型城市房貸利率已連續(xù)5個月上漲。
今年房貸利率的上行和去年有本質(zhì)區(qū)別，去年是由于額度管控，今年是銀行也要在房住不炒方面承擔更大的維穩(wěn)責任。而從去年到現(xiàn)在的房貸額度管控也可以看出，這對貸款流量和利率產(chǎn)生著持續(xù)影響。
一位房產(chǎn)經(jīng)紀機構人士表示，比新房貸款難度略大一些的是二手房。今年以來，二手房行情一直低迷，二手房交易環(huán)節(jié)相對復雜，放款比新房要慢。但在利率方面，如果是購買首套房，房貸利率仍在5.25%左右。個人二手住房貸款期限最長不超過30年，且房齡加貸款年限之和最長不超過30年。此外還有個人商業(yè)用房，這部分貸款不屬于住宅類貸款，因此條件更高，利率進入6時代，且貸款期限最長為10年。
據(jù)悉，為了增加可貸的資金，銀行也加強了貸款資金的資產(chǎn)證券化的工作。多地銀行的房貸利率出現(xiàn)集體性上調(diào)，一方面或說明有窗口指導，另一方面也是有共識，即銀行普遍都感受到了壓力，大多數(shù)銀行都統(tǒng)一進行了利率的調(diào)整。
LPR14個月未變 炒房空間變小
7月20日，最新一期LPR利率發(fā)布，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，連續(xù)14個月保持不變。5年期LPR利率是房貸利率的基準之錨。基準利率不變，為什么房貸利率仍然會微漲?這涉及房貸利率的決定機制。房貸利率一般是由5年期LPR利率+地方加點基數(shù)構成。無論是LPR利率變動，還是加點變動，都會帶來加息效果。
整體加息，與目前全國樓市有很大的關系。山西晚報記者查閱國家統(tǒng)計局最新的數(shù)據(jù)顯示，全國70座大中城市中，55座城市新建商品住宅售價指數(shù)環(huán)比上漲，環(huán)比下降城市數(shù)量12個。二手房價格下跌范圍有所縮小，共有16座城市二手房價環(huán)比下降，還有48座城市環(huán)比上漲。這組數(shù)據(jù)可以看出，全國房價仍在小幅上行。在貨幣政策收緊的背景下，房地產(chǎn)市場的貸款利率繼續(xù)走高，在所難免。這意味著，購房成本還是繼續(xù)增加，炒房空間越來越少。
“但對于很多購房者來說，貸款、月供的錢都是按照幾塊幾角算賬的，卡著月供底線算，能多貸一點是一點。現(xiàn)在房貸利率提高了，對這部分被卡住的人還是有不小影響的。”購房者王杰告訴山西晚報記者，因房貸審核更加嚴格、時間更長，每月房貸金額增加了，工資流水相應需要提升1000元至1200元/月。
業(yè)內(nèi)人士表示，房貸利率上調(diào)有三個方面的目的：一是進一步強調(diào)“房住不炒”的調(diào)控大方向大策略，通過調(diào)高利率進一步壓縮炒房空間。二是引導資金向?qū)嶓w經(jīng)濟轉(zhuǎn)移，加強向創(chuàng)新發(fā)展企業(yè)和新型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟體輸血，確保先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)的活力和后勁。三是在雙循環(huán)背景下，金融業(yè)需要在刺激消費拉動內(nèi)需領域進行機制和產(chǎn)品創(chuàng)新，尤其是需要在提高人民日常消費水平和生活質(zhì)量等方面做出新的探索。調(diào)高房貸利率旨在滿足人民群眾更多元的消費需要。
利息不斷加碼，也向市場釋放出了信號——房貸依然嚴控，仍會嚴格按“三道紅線”政策推進。同時也預示著樓市或?qū)⒂幸欢ń禍兀A計下半年樓盤熱度會有轉(zhuǎn)變。因此建議購房者抱有更長遠的預期，做好長周期的準備。從后續(xù)思路看，相關政策確實還會收緊。與此同時，現(xiàn)在銀行做的工作包括消化去年到今年還沒放貸的業(yè)務，同時今年主動調(diào)整結構，放貸方面尋求新的思路和投向。
此外，對于房貸的監(jiān)管，不僅體現(xiàn)在利率的提高，還體現(xiàn)在金融端的調(diào)控和監(jiān)管力度不斷加大。嚴查個人消費貸、經(jīng)營貸流入樓市，重點篩查非營商人員經(jīng)營性貸款以及大額的、邏輯上不具合理性的消費貸款等貸款。
未來仍有上漲空間
針對近期太原房貸利率和全國各大城市利率的微調(diào)，有業(yè)內(nèi)人士表示，這與太原今年市場活躍度有關。就全國熱點城市來看，利率上浮要比太原更為猛烈，這主要體現(xiàn)在商品房成交數(shù)量上漲、房貸需求量增加、貸款額度趨緊等方面，在這三個趨勢中，銀行就開始挑客戶、提高資質(zhì)要求、提高利率。而相比之下，太原申請貸款人數(shù)少，商品房成交不活躍，所以利率上浮不明顯，放款時間也比發(fā)達城市要快。
據(jù)朗潤智業(yè)半年報分析，2021年上半年太原市場量價趨穩(wěn)，整體呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢，剛需市場依舊以價換量，中高端市場表現(xiàn)火熱，“三道紅線”政策承壓下，開發(fā)商為加快現(xiàn)金流回正，降價以促回款，剛需項目成交均價持續(xù)走低，已刷新歷史新低，所以下半年以價換量將呈現(xiàn)邊際效用將逐漸遞減。
從新建商品住宅市場存量來看，太原6月底市場已推未售存量469.51萬平方米，去化周期8.28個月，創(chuàng)近兩年最高：相較1月份，已推未售量減少，但去化周期延長近兩個月，上半年整體市場去化速度較為緩慢。
從市場情況來看，太原新房市場以價換量的態(tài)勢明顯，庫存去化速度緩慢。雖有降價銷售等情況，但是房貸利率的上漲后，單價少了，利息卻漲了，其實購房者在整體價格上并沒有受益。
銀行業(yè)內(nèi)人士表示，此前幾個月太原購房人數(shù)較多，申請房貸的數(shù)量明顯增加，商業(yè)銀行面臨很大壓力。為化解房貸申請的存量業(yè)務，銀行會在貸款方面主動收緊。
事實上，在申請房貸數(shù)量并非明顯增加的情況下，房地產(chǎn)貸款集中度管理政策也影響著銀行操作，更多是銀行貸款額度本身就已經(jīng)吃緊，因此必然會出現(xiàn)上調(diào)動作。另外，從樓市調(diào)控的角度看，要穩(wěn)定房價，必然要收緊房貸，所以未來不排除房貸利率還會有繼續(xù)上漲的可能，尤其是二套房市場。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，2021年下半年，金融政策持續(xù)調(diào)控、額度管控暫時不會放松，從房貸利率不斷上漲說明，各家下半年的額度依然緊張。公積金及組合貸從不動產(chǎn)登記到放貸周期將不斷延長，對于著急用錢的業(yè)主不建議辦理公積金貸款，還有，目前雖有額度不緊張的銀行，但隨時會出現(xiàn)額度緊張的情況，不會隨意承諾放貸時間。
業(yè)內(nèi)人士認為，房貸利率進一步上漲是大概率事件，由于我國經(jīng)濟和社會發(fā)展的大環(huán)境需要金融部門進行適應性調(diào)整，而這種調(diào)整的方向就是將資金更多地向創(chuàng)新發(fā)展和提高人民福祉方面集中，因此進一步緊縮流向房地產(chǎn)領域的資金渠道，壓縮房地產(chǎn)信貸空間是大勢所趨。未來三到五年內(nèi)這種趨勢不會發(fā)生根本性變化。(記者 張磊)
