來源：金融虎APP 作者：凱文
今日，貝殼(NYSE:BEKE)公布了其截至2021年12月31日的第四季度和財政年度未經審計的財務業績。財報顯示，第四季度，貝殼凈收入為178億元人民幣(28億美元)，同比下降21.5%；凈虧損為9.33億元人民幣(1.46億美元)，而2020年同期凈利潤為10.96億元人民幣，同比由盈轉虧；調整后凈利潤為4200萬元人民幣(合700萬美元)，而2020年同期的凈利潤為2001萬元人民幣；歸屬于普通股股東的凈虧損為9.3億元人民幣(1.46億美元)，而2020年同期普通股股東的凈利潤為10.95億元人民幣，歸屬于股東調整后凈利潤在2021年第四季度為4500萬元人民幣(700萬美元)，而2020年同期為20億元人民幣。
值得注意的是，因金融服務凈收入下降，該季度其新興和其他服務版塊凈收入下降了21.4%，從2020年同期的6億元下降到2021年第四季度的5億元(1億美元)。
2021全年，貝殼凈收入為808億元人民幣(127億美元)，同比增長14.6%；凈虧損為5.25億元人民幣(合8200萬美元)，而2020年的凈利潤為27.78億元人民幣；該公司2021年調整后凈利潤為22.94億元人民幣(合3.6億美元)，而2020年為57.2億元，同比降59.9%；貝殼普通股股東在2021年的凈虧損為5.24億元人民幣(合8200萬美元)，而普通股股東在2020年的凈利潤為7.2億元人民幣；貝殼普通股股東調整后凈利潤在2021年為22.95億元人民幣(3.6億美元)，而2020年為57.17億元人民幣。
金融虎APP注意到，受財報等因素影響，美股周五開盤，貝殼大跌超20%創下了10.86美元的52周新低，早盤跌幅略有收窄。截至美東時間10:15(北京時間23:15)，貝殼大跌19%暫報11.73美元。
第四季度和2021財年的業務和財務要點
2021年的總交易額(GTV)為38535億元人民幣(6047億美元)，同比增長10.1%。二手房交易GTV為20582億元(3230億美元)，同比增長6.1%。新屋成交GTV為160086億元(2524億美元)，同比增長16.3%。新興及其他服務業GTV 1866億元(293億美元)，同比增長6.0%。
2021年第四季度，GTV為7324億元人民幣(1149億美元)，同比下降34.6%。二手房成交GTV為3546億元(556億美元)，同比下降39.4%。新屋成交GTV為3568億元(560億美元)，同比下降24.0%。新興及其他服務業GTV 210億元(33億美元)，同比下降68.2%。
截至2021年12月31日，門店數量為51038家，同比增長8.7%。截至2021年12月31日，活躍門店數量為45339家，同比增長4.4%。
截止到2021年12月31日，代理人數為45.4504萬名，比一年前減少了7.8%。截止到2021年12月31日，現役員工人數為406794人，比一年前減少了8.7%。
移動月活躍用戶(MAU)平均為3740萬，而2020年同期為4820萬。
貝殼董事長兼CEO彭永東評論道:“面對2021年的重大變化，我們努力從內部尋找答案，轉變我們的組織，以應對消費者快速變化的需求對我們提出的更高要求。以及我們這個時代的國家和社會。2021年底，我們正式啟動北科“一體兩翼”戰略升級。‘一個主體’指的是我們的核心，即我們現有和新的住房交易服務業務，而‘兩翼’指的是我們的家居裝修和家居服務，以及我們的包容性住房服務。”
“在整個市場的調整中，我們2021財年的總GTV同比增長10.1%，達到3.85萬億元人民幣。與此同時，我們倡導共享與協作的ACN機制，以及前沿的SaaS系統，讓合作與專業發展成為可能，在市場低迷時期為代理商和門店所有者提供了更穩定的收入，培養了強大的留存力和應變能力。在我們的房屋交易服務業務的第四季度，我們繼續投資于行業基礎設施，使我們的代理商更加專注和協作，優先考慮新房風險管理，并不斷提高銷售效率。憑借我們堅實的核心實力，我們現在的目標是更高，并展開我們的翅膀，建立更廣泛的能力，使我們能夠為消費者提供更滿意的解決方案，并為住房相關服務行業帶來變化。”
“我們矢志不渝的使命，將在2022年奮勇向前，成為一家讓家更美好，同時創造商業價值和貢獻社會的一站式住房相關服務提供商。”彭先生總結道。
貝殼執行董事兼首席財務官徐濤補充道:“我們實現了2021年全年的營收增長14.6%，這表明盡管去年下半年市場急劇低迷，我們仍具有韌性。隨著油氣行業開始轉向長期、可持續的增長，我們迅速應對不斷變化的形勢，通過優化運營和推進戰略，有效地將障礙轉化為機遇。“一個身體，兩個翅膀”為我們未來的計劃設定了框架。我們將繼續提高效率，以滿足廣大需求為核心，提供高品質的房屋交易服務。與此同時，我們將謹慎前進，但夢想遠大，因為我們承諾進一步投資于龐大和不斷擴大的“更好生活”行業，如我們的家居裝修和家具服務，以及包容性住房服務。當然，隨著我們繼續前進，我們對新業務的必要投資將影響到整個集團在2022年的盈利能力。然而，我們仍然相信，我們決心為客戶帶來更好的‘生活’體驗，并幫助服務提供商提供更高質量的服務，將為我們的長期成功鋪平道路，并為住宅相關行業的變化提供積極的催化劑。
2021年第四季度財務業績
凈營收
凈收入從2020年同期的227億元人民幣下降到2021年第四季度的178億元人民幣(28億美元)，下降了21.5%。減少的主要原因是全球總收入下降。由于市場低迷，2021年第四季度GTV總額為7324億元人民幣(1149億美元)，比2020年同期的11200億元人民幣下降34.6%。
2021年第四季度，現有住宅交易服務的凈收入為60億元人民幣(9億美元)，而2020年同期為92億元人民幣。主要原因是，2021年第四季度，現有住宅交易的GTV從2020年同期的5847億元人民幣下降到3546億元人民幣(556億美元)，下降了39.4%。
-其中，來自平臺服務、特許經營服務和其他增值服務的收入，主要是向公司平臺上的關聯門店和代理商收取的，從2020年同期的10億元人民幣下降到2021年第四季度的7億元人民幣(1億美元)，下降了28.3%。這主要是由于該公司平臺上由關聯代理服務的現有住宅交易的GTV從2020年同期的2838億元人民幣下降到2021年第四季度的1597億元人民幣(251億美元)，下降了43.7%。平臺服務收入下降率較低，特許經營服務和其他增值服務與由關聯代理服務的現有房屋交易的GTV相比，部分原因是增值服務（包括交易承包服務）的滲透水平提高，以及由關聯代理收取的現有房屋交易傭金率適度增加互聯商店；
-2021年第四季度，鏈家門店的傭金收入為53億元人民幣(8億美元)，而2020年同期為82億元人民幣，這主要是由于鏈家門店服務的現有住宅交易的GTV在2021年第四季度下降至1949億元人民幣(306億美元)。而2020年同期為3009億元。
-新住房交易服務的凈收入從2020年同期的129億元人民幣下降到2021年第四季度的113億元人民幣(18億美元)，下降了12.2%，主要是由于新住房交易的GTV從2020年同期的4692億元人民幣下降到2021年第四季度的3568億元人民幣(560億美元)，下降了24.0%。其中，貝殼平臺通過聯網代理商、專業的新住宅交易服務銷售團隊等銷售渠道完成的新住宅交易服務GTV為2964億元(465億美元)，較2020年同期的3887億元有所增長。而鏈家品牌服務的新房交易的GTV在2021年第四季度為604億元(95億美元)，而2020年同期為805億元。這一跌幅部分被新屋交易傭金率的溫和上升所抵消。
-新興和其他服務的凈收入從2020年同期的6億元下降到2021年第四季度的5億元(1億美元)，下降了21.4%，主要原因是金融服務凈收入下降。
成本收入
2021年第四季度，收入總成本為149億元人民幣(23億美元)，而2020年同期為172億元人民幣。
委員會——分裂。2021年第四季度，公司向關聯代理商和其他銷售渠道收取的傭金收入成本為78億元人民幣(12億美元)，而2020年同期為87億元人民幣。主要是因為2021年第四季度通過關聯代理商和其他銷售渠道完成的新房交易的GTV比2020年同期下降。
傭金和報酬-內部。該公司2021年第四季度的內部傭金和薪酬收入成本為54億元人民幣(8億美元)，而2020年同期為68億元人民幣，主要原因是通過鏈家代理完成的二手房和新房交易的GTV下降。
與店鋪相關的成本。商店相關公司的成本增加了9.4%,至10億元人民幣(合02億美元)在2021年第四季度相比2020年同期的09億元人民幣,主要是由于增量增加租金合同服務中心于2021年開業,折舊和攤銷成本的增加。
其他成本。公司其他成本從2020年同期的8億元人民幣下降到2021年第四季度的6億元人民幣(1億美元)，下降了17.6%，主要原因是營業稅和附加費降低，凈收入減少，部分地區新冠肺炎疫情和相關限制措施導致線下活動成本下降。
總利潤
2021年第四季度，毛利潤為29億元人民幣(合5億美元)，而2020年同期為54億元人民幣。2021年第四季度毛利率為16.4%，而2020年同期為23.9%。毛利率下降的主要原因是:1)收入組合持續轉向新住宅交易服務，貢獻邊際較低;2)由于鏈家代理商固定補償成本占比較高，導致現有房屋交易的貢獻率較低;3) 2021年第四季度與門店凈收入相關的成本百分比相對較高，這是由于2021年開業的合同服務中心的租金增加，折舊和攤銷成本增加。
經營收入(損失)
2021年第四季度，總運營費用為41億元人民幣(合6億美元)，而2020年同期為42億元人民幣。
2021年第四季度的一般和管理費用為22.02億元(3.46億美元)，高于2020年同期的18.84億元，主要原因是信貸損失準備金增加。
2021年第四季度的銷售和營銷費用為8.09億元(1.27億美元)，而2020年同期為13.23億元，這主要是由于品牌廣告和促銷營銷活動的減少。
2021年第四季度，研發費用為7.38億元人民幣(1.16億美元)，而2020年同期為7.14億元人民幣，這主要是由于經驗豐富的研發人員人數增加，這部分被基于股份的薪酬費用減少所抵消。
該公司2021年第四季度的運營虧損為11.84億元人民幣(合1.86億美元)，而2020年同期的運營收入為12.67億元人民幣。2021年第四季度營業利潤率為- 6.7%，而2020年同期為5.6%，主要原因是:1)2021年第四季度毛利率較2020年同期相對較低;2) 2021年第四季度，營業總費用占凈收入的百分比增加，主要是因為與2020年同期相比，2021年第四季度凈收入減少，且營業費用相對持平。
該公司2021年第四季度調整后的運營虧損為3.98億元人民幣(合6200萬美元)，而2020年同期調整后的運營收入為22.31億元人民幣。2021年第四季度調整后的營業利潤率為負2.2%，而2020年同期為9.8%。2021年第四季度，經調整的EBITDA8為4.84億元人民幣(7600萬美元)，而2020年同期為28.97億元人民幣。
凈收益(損失)
2021年第四季度凈虧損9.33億元人民幣(合1.46億美元)，而2020年同期凈利潤為10.96億元人民幣。
2021年第四季度調整后的凈利潤為4200萬元人民幣(合700萬美元)，而2020年同期的凈利潤為2001萬元人民幣。
普通股股東之凈收益(虧損)
2021年第四季度普通股股東的凈虧損為9.3億元人民幣(1.46億美元)，而2020年同期普通股股東的凈收益為10.95億元人民幣。
調整后凈利潤在2021年第四季度為4500萬元人民幣(700萬美元)，而2020年同期為20億元人民幣。
每ADS凈收益(損失)
2021年第四季度，普通股股東攤薄每股ADS凈虧損為0.78元人民幣(合0.12美元)，而2020年同期KE Holdings Inc.普通股股東攤薄每股ADS凈收益為0.93元人民幣。
2021年第四季度，普通股股東的每股ADS調整攤薄凈收益為0.04元人民幣(合0.01美元)，而2020年同期為1.71元人民幣。
現金、現金等價物，限制現金和短期投資
截至2021年12月31日，公司現金、現金等價物、限制性現金及短期投資合計余額為561億元人民幣(88億美元)。
2021財年財務業績
凈營收
2021年，凈收入從2020年的705億元人民幣增長至808億元人民幣(合127億美元)，增幅為14.6%。全球總收入從2020年的34991億元人民幣增長至2021年的38535億元人民幣(6047億美元)，增幅為10.1%。
現有住宅交易服務的凈收入從2020年的306億元人民幣增長到2021年的319億元人民幣(50億美元)，增長4.5%，主要原因是現有住宅交易的GTV從2020年的1,940億元人民幣增長到2021年的2,0582億元人民幣(3,330億美元)，增長6.1%。制造中心的高增長率成屋交易服務主要是歸因于制造混合成屋交易服務的轉變從制造中心由透露品牌,近期的收入被記錄在總傭金收入的基礎上,對制造中心的連接代理公司的平臺上,其收入是基于平臺服務、特許經營服務和其他增值服務的凈額記錄。
其中，(1)平臺服務、特許經營服務和其他增值服務收入從2020年的30億元人民幣增長到2021年的36億元人民幣(6億美元)，增長了19.3%;公司平臺上由關聯代理商服務的二手房交易GTV從2020年的9261億元人民幣增長到2021年的10234億元人民幣(合1606億美元)，增長10.3%，同時關聯商店收取的二手房交易傭金率有所提高;
(ii)傭金收入從2020年的276億元人民幣增加到2021年的284億元人民幣(合45億美元)，增幅2.9%，這主要得益于該公司鏈家品牌服務的現有住宅交易GTV從2020年的1,0119億元人民幣增加到2021年的1,0348億元人民幣(合1,624億美元)，增幅2.3%。
新住房交易服務凈收入增長22.5%，從2020年的379億元人民幣增至2021年的465億元人民幣(73億美元)，主要原因是新住房交易的GTV增長16.3%，從2020年的13830億元人民幣增至2021年的160086億元人民幣(2524億美元)。其中，通過互聯代理商、擅長新房交易服務的專業銷售團隊等銷售渠道，在公司平臺上完成的新房交易服務GTV由2020年的11,063億元人民幣增長至13346億元人民幣(2094億美元)，同比增長20.6%;鏈家品牌服務的新房交易GTV為2741億元(430億美元)，而2020年為2767億元。2021年新住宅交易服務的凈收入也因新住宅交易傭金率的小幅上升而有所增加。
新興市場和其他服務業的凈收入從2020年的20億元人民幣增長到2021年的23億元人民幣(合4億美元)，增長17.9%。增加的主要原因是家庭裝修服務和租賃物業管理服務的凈收入增加。
成本收入
2021年，收入總成本從2020年的536億元人民幣增長了21.1%，至649億元人民幣(102億美元)，主要原因是關聯代理商和其他銷售渠道的分割傭金以及內部傭金和薪酬均有所增加。
傭金分攤。公司的傭金的收入成本連接代理和其他銷售渠道增加了28.1%,從2020年的248億元至2021年的318億元人民幣(合50億美元),主要是由于新房交易的增加制造完成通過連接代理和其他銷售渠道。
傭金和報酬-內部。公司內部傭金和薪酬收入成本從2020年的233億元人民幣增長到2021年的263億元人民幣(41億美元)，增長12.8%。主要是由于通過鏈家代理商完成的現有房屋交易的GTV的增加，以及具有新房屋交易服務專業知識的專門銷售團隊的擴大。
與店鋪相關的成本。該公司與門店相關的成本從2020年的32億元人民幣增加到2021年的38億元人民幣(6億美元)，增幅為18.8%，主要原因是鏈家品牌門店的平均數量增加，以及2021年開業的合同服務中心租賃費的增加。
其他成本。該公司的其他成本從2020年的22億元人民幣增加到2021年的30億元人民幣(5億美元)，增長了33.3%，主要是由于租賃物業管理服務成本、外包專業服務成本和培訓成本的增加。
總利潤
毛利潤從2020年的169億元人民幣下降到2021年的158億元人民幣(25億美元)，降幅為6.2%。2021年毛利率為19.6%，而2020年為23.9%。毛利率下降的主要原因是:2)由于鏈家代理商的固定補償成本和交易支持人員的補償成本所占比例較高，現有住宅交易的貢獻邊際也較低;3) 2021年新房交易貢獻率下降，關聯代理商和其他銷售渠道完成的新房交易比例上升，新增專業新房交易服務銷售團隊固定補償成本增加。
經營收入(損失)
總運營費用從2020年的140億元人民幣增加到2021年的172億元人民幣(27億美元)，增幅為22.5%。
2021年的一般和管理費用為89億元人民幣(14億美元)，而2020年為76億元人民幣，這主要是因為隨著業務擴張，工資和管理費用增加，以及市場低迷期間信貸損失撥備增加。這部分被股份補償費用的減少所抵消。
2021年的銷售和營銷費用為43億元人民幣(合7億美元)，而2020年為37億元人民幣，這主要是由于業務開發人員的平均人數增加。
2021年的研發費用為32億元人民幣(合5億美元)，而2020年為25億元人民幣，這主要是因為隨著業務擴張，經驗豐富的研發人員人數有所增加。
商譽、無形資產和其他長期資產減值從2020年的2.36億元增至2021年的7.47億元(1.17億美元)，主要是由于2021年下半年市場低迷引發的商譽減值及其對公司經營的影響。
2021年的運營虧損為14億元人民幣(2億美元)，而2020年的運營收入為28億元人民幣。2021年營業利潤率為-1.7%，而2020年為4.0%，主要原因是:1)2021年毛利率較2020年相對較低;2) 2021年營業總費用占凈收入的比例增加，主要原因是2021年發生的員工相關費用、信貸損失撥備和商譽減值較2020年增加。
2021年調整后的運營收入為14億元人民幣(合2億美元)，而2020年為59億元人民幣。調整后的營業利潤率在2021年為1.7%，而2020年為8.4%。2021年調整后的EBITDA為45億元人民幣(合7億美元)，而2020年為77億元人民幣。
凈收益(損失)
2021年的凈虧損為5.25億元人民幣(合8200萬美元)，而2020年的凈利潤為27.78億元人民幣。
2021年調整后凈利潤為22.94億元(合3.6億美元)，而2020年為57.2億元。
普通股股東之凈收益(虧損)
普通股股東在2021年的凈虧損為5.24億元人民幣(合8200萬美元)，而普通股股東在2020年的凈利潤為7.2億元人民幣。
調整后凈利潤在2021年為22.95億元人民幣(3.6億美元)，而2020年為57.17億元人民幣。
每ADS凈收益(損失)
2021年，普通股股東攤薄的每股ADS凈虧損為0.44元人民幣(0.07美元)，而2020年貝殼普通股股東攤薄的每股ADS凈收益為0.95元人民幣。
2021年，普通股股東每股ADS調整后攤薄凈收益為1.92元人民幣(0.30美元)，而2020年為3.69元人民幣。
商業前景
2022年第一季度，公司預計總凈收入將在115億元人民幣(18億美元)至125億元人民幣(20億美元)之間，同比下降約39.6%至44.4%。本預測考慮了近期房地產相關政策措施的潛在影響，以及本公司目前對經營狀況和市場狀況的初步看法，這些看法可能會發生變化。
