“地產優等生”龍湖集團（00960.HK）最近日子不太平。國際評級機構瑞銀下調龍湖評級至中性，目標價砍半，導致龍湖在8月10日股債雙殺。此外，市場還傳出龍湖商票逾期、預計月底破產的說法，隨后被龍湖一一發文澄清。
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龍湖集團表示，公司并沒有逾期的商票，且從去年開始已不做商票，目前商票余額只有7億元。清流工作室發現，龍湖可能正在采用另一種模式——工抵房解決供應商債務。
最近幾個月，各大社交平臺上涌現大量龍湖旗下項目的工抵房，其中以重慶地區、東北地區較多。清流工作室注意到，2021年底龍湖集團的應付賬款等總額為1342億元。
龍湖集團向清流工作室表示，因處于半年報靜默期，無法提供上半年工抵房具體數據。
不過，雖然未能提供整體的工抵房金額數據，龍湖地產重慶區域、山東區域、東北區域等多個項目的售樓部均確認，項目存在工抵房的情況。外部銷售人員以及部分供應商，亦證實了存在工抵房現象。
值得注意的是，瑞銀在報告中下調龍湖評級的重要原因是，根據2021年底的閑置資金及2022年上半年的現金流出情況，包括龍湖在內的四家主要房企均在2022年上半年產生了負的自由現金流。
龍湖地產的工抵房現象，與此前機構所稱的龍湖現金流緊張之說，有沒有關系呢？
大量工抵房涌現社交平臺
清流工作室注意到，今年以來尤其是近幾個月，在抖音、小紅書等社交平臺上，大量龍湖地產的工程抵款房集中出現。
工程款抵房，簡稱工抵房，一般是房地產開發商用于給施工單位等供應商抵付工程款的房子。開發商用自己的產品抵扣工程款，減少了現金流出，這是不少公司應對資金相對緊缺時采用的一種策略。
盡管未能提供整體的的工抵房金額數據，但是龍湖地產的多個區域銷售部、外部銷售人員以及部分供應商，均證實了存在工抵房現象。
“今年龍湖抵出的房源比較多。”一位在重慶地區專門銷售工抵房的銷售人員向清流工作室表示。他近期的多條動態都在推銷龍湖的工抵房，更表示沒想到龍湖會在短時間推出幾十套工抵房，而此前他銷售的大多是融創等房企的工抵房。
一位龍湖供應商的內部人員透露，近期公司在龍湖的一個項目中，也拿了幾十套工抵房。他所在的公司是龍湖的總包商，承接了龍湖在重慶近三分之一的工程，未結欠款金額較大。
這些工抵房除了工程方自己賣、交給第三方中介賣，還可以放在龍湖自營的中介公司甚至龍湖的項目銷售團隊賣。一位重慶地區的龍湖員工表示，基本上所有在售的項目都有工抵房可選購。
清流工作室根據公開信息統計，全國各地尤其以重慶、東北、山東等地在售的工抵房最多。其中在浙江和寧波等地，多位中介打出龍湖工抵房銷售宣傳文案，單個項目的工抵房數量也多達20套至30套。
“（在售工抵房是）很多施工隊的。”一位浙江的銷售人員表示。
清流工作室以購房者身份致電龍湖重慶區域、山東區域、東北區域等多個項目的售樓部，工作人員均表示，項目的確有工抵房，而重慶某較大的項目抵出的工抵房有幾十套。
這些被用于抵賬的工抵房，往往處在更難銷售的樓層。一位濟南地區銷售人員代銷了兩套龍湖工抵房，一套位于一層、一套位于頂樓，因此遲遲未能出手。
工抵房銷售的另一重阻礙是，為了維護龍湖樓盤自身的銷售業績，部分樓盤不允許自然到訪的客戶購買工抵房。這意味著，在購買工抵房前，客戶不被允許實地看房，這也是大部分工抵房都在網上尋找客戶且折扣較大的重要原因。
“這些都是在內部推廣，沒有放在售樓部那里賣。”一位廣東地區的龍湖銷售告訴清流工作室，工程方委托開發商賣，但只能內部推廣，也沒有放在二手平臺出售。因此工程方的三套工抵房比同地段房子降價了四五十萬以上，但目前也只賣出一套，剩余兩套放了三個月至今沒有成交。
為了回籠資金，工抵房大多以打折方式出售，這意味著供應商收回的現金比工程合同要低。前述龍湖總包商內部人員表示，工抵房中的現房銷路較好，公司也需要每套降價20到30萬元才能全款清掉，目前公司剩下還在售的工抵房大多是期房。
大部分購買工抵房的人沒有能力一次性付款，需要辦理貸款。一位在廣東地區銷售龍湖工抵房的人員表示，一旦業主需要辦理銀行貸款，中間各種手續至少要耗費半年時間，工程方才能拿到這筆售房款。這一說法，與前述山東地區銷售人員了解的一致，“回款需要一年半載”。
消化應付賬款、推高銷售額？
龍湖的此次工抵，可能部分選擇尚未開盤銷售的項目進行預先抵扣，其中一些樓盤并不是龍湖獨資。
比如寧波地區的海曙龍湖天玥，被傳近期推出32套工抵房。該項目的開發商是寧波龍卓房地產發展有限公司，龍湖集團持有70%股權，剩余30%股權由合作方中天控股集團有限公司間接持有。
重慶地區推出較多工抵房的樓盤龍湖煥城項目，開發商是重慶龍湖舜允房地產開發有限公司，是龍湖集團和香港置地集團的合資公司，雙方各持有50%股權。
濟南漢裕光年項目推出工抵房，該項目開發商是濟南中垠鑫熙置業有限公司，龍湖地產僅持有35%股權，剩余股權由中垠地產持有，而中垠地產是奧園集團和山東頤養健康產業發展集團有限公司的合資公司。
因此，龍湖還需要說服合作方同意預先工抵。
對供應商來說，工程款抵扣成房子，再折價出售，不僅麻煩，而且最終收回的資金明顯縮水。但對龍湖而言，這是目前最快解決表內應付賬款的辦法，可以提前緩解年末應付款。
龍湖2021年末應付賬款、應付票據、其他應付款及應付費用合計為1342億元，而銀行現金為881億元。今年前3個月，龍湖的發債主體重慶龍湖企業拓展有限公司披露，公司其他應付款從2021年底的678.59億元增長到2022年3月底的837.36億元。
一位中介人員向清流工作室提供了龍湖與總承包商的抵扣協議書。協議書顯示，龍湖旗下一家子公司對總包商負有債務，并用另一個關聯公司的樓盤房屋進行抵債。工抵房共計6套，總價款約330萬元，用于抵扣總包商的兩份工程合同款，分別在2022年6月30日及2022年12月30日進行財務處理。而這兩個時間點，恰好是上市公司中期業績報告和全年業績報告截止日的前一天。
工抵的另一個好處，是預先抵扣實際拉長了整個項目的去化周期，可以提升樓盤的去化率。而且打開了部分房源界限制，利于有效去化，緩解現金流壓力。
去化率，指的是一段時間內樓盤的銷售與供應量的比值。龍湖大量的工抵房，在消化應付賬款的同時，還可能推高了公司的銷售額。
龍湖今年年初至6月底，合同銷售金額合計是565.1億元，這當中有多少是工抵房貢獻的？重慶龍湖煥城項目，一季度共銷售478套，成交金額為7.5億元。據龍湖銷售人員透露，該項目從99平方到170平方五類戶型均有工抵房。
解決供應商債務問題，顯然是龍湖上半年工作的重點。在推出大量工抵房的同時，龍湖也已將供應鏈金融用到極致。
5月16日，龍湖供應鏈ABS發行總規模4.02億元，優先級資產支持證券利率3.50%。該產品的基礎資產為供應鏈上游306家中小供應商對龍湖的應收賬款。今年前6個月，龍湖供應鏈ABS融資規模為68億元，排行業第三。供應鏈金融本質上是信用債，并不計入房企的有息負債中。
