很多中介打著“房貸置換經營貸”的噱頭來，誘導你提前還房貸。拿著房貸和經營貸的利息差來文章，告訴你先還了房貸，咱們再貸經營貸。更有甚者可以一次性包“辦理”，說跟銀行有關系，能夠給你先套出來，也可以提供過橋資金。
近期，提前還房貸的熱潮又起。這本不是什么新鮮事兒，在2022年年中，就有一波提前還房貸的“熱潮”。現在，各大銀行門口排隊的不再是大爺大媽，而是提前還房貸的年輕人們。
(資料圖片僅供參考)
提前還貸的“瘋狂程度”還在繼續，有的還款人都預約到了今年的三季度，可見這一波的提前還款潮比以往更為“猛烈”，存在短時間較為集中的特點，大家都跟約好了一樣，開年（連正月都不出）就上銀行排隊還款。都說一年之計在于春，好家伙，現在是一年之計在于先還房貸。
從理性的角度來講，提前還款有利有弊，并不是適合所有人，更不是看別人提前還款了，你也跟風提前還款。很多媒體對此都進行詳細的報道，從此前房貸利率和現在的對比程來看，提前還房貸確實合適，從此前購買房產的價值到現在來看，提前還房貸也合適。
這兩個因素疊加在一起，成為提前還款潮的主要原因。
今天這篇，就當閑聊，從三個角度來梳理提前還房貸的利弊，僅供大家參考。
銀行的想法：二級分化嚴重，要么不還，要么提前，怎么整
我先說一個特別有意思的事兒。
2022年12月，我接到銀行客戶經理的電話。不用猜也知道客戶經理想讓我多存點錢進去，畢竟要年終決算了，拉存款是每家銀行在季度底、年底必干的事兒。接起電話來，他還沒說，我就說是多存錢嗎？今年大家都不容易，我也沒多少。
結果打臉了。
銀行客戶經理的意思是，您最好轉出點來，只留下20%的存款就行。或者就買成理財產品。
我也是從金融機構工作過多年的，第一次見這種事兒，太陽不是打西邊出來了，而是沒出來。我再三確認了很多遍，確認自己沒聽錯，就是讓我把存款轉出來一些。
很是不解，我就問為什么？銀行客戶經理答復，我們行今年存款太多了，為了年終決算合理的分配“存貸比”，就請熟悉的客戶先轉出部分存款，給我們降低任務，這樣明年一季度您再轉進來，不僅僅是存款也多了，我們銀行相應的貸款比例也高了。
很多年前銀行說自己是弱勢群體，這典型是在凡爾賽。
這也是銀行不想、不喜歡、不情愿你提前還款的原因。房貸少則幾年幾十年，長的二十年三十年的都有。提前還款，導致銀行在存款端短期內出現過多的資金，貸款端放不出去。這就像一個水池子，擰開水龍頭多光進水，出水口流的慢，時間長了就滿出來了。
你讓銀行怎么干？凡事兒都講究一個平衡，所謂的流動性，就是有進有出在合理的區間范圍之內。現在是短時間、多人次的、大面積的集中還款，幾乎所有的計劃全部被打亂，很容易造成流動性不足的問題。畢竟，開年伊始，雖然消費在不斷恢復，煙火氣重回人世間，但是貸款市場還需要等兩個月才能初現端倪。
另外，讓銀行頭疼的是，目前的情況二級分化極為嚴重，再2022年三、四季度，很多地區出現了“房貸違約”的情況。受到疫情的影響，部分人群直接“躺平”，房貸我也不還了，生意我也不干了，你愛收房子就收房子吧。其實，本意上也不是不還款，受到此前疫情的影響，部分人群的收入確實存在嚴重下降。所以，各大銀行在監管的指導下積極推出了“延期還款”。也是為了緩解流動性的問題，對于購房人也是一種保護。
現在，“延期還款”的政策依然存在，銀行正在經歷從“延期還款”到“提前還款”的冰火兩重天。直接來了一個大反轉，從一個極端走到了另一個極端。
對于購房者來講，提前還款更多的是為了緩解自身的焦慮。老百姓不容易，對于金融機構來講，購房者提前還款面臨著諸多的流動性問題，經營性壓力。但是需要正確的疏導購房者訴求，積極的引導。
提前還款我還的不是錢，是焦慮
第一我們從購房者的個人心理狀態來看。
從疫情開始到現在，大部分人是在焦慮中度過，因為我們無法預知未來。疫情讓大部分人群，和大部分行業很受傷，收入減半，行業變差這是不爭的事實。同時無形的中生活成本在不斷提高，每月的固定支出并沒有隨著疫情、封控兒減少，反而是到點就得拿這么多錢出來。
這些成本在平時不算什么，畢竟能出去工作，按時發工作，多勞多得，收入能夠完全覆蓋掉負債。但是，在疫情之下，封控在家無法出去工作，有的工作都沒了，看著每月的“固定還款賬單”，放在誰身上，誰都焦慮。
我個人認為，這是提前還款的主要因素之一，包括我個人，回家家長也告訴我，能提前還就提前還點，要不然還有十幾年的貸款，想想都累。這是大多數人的心理狀態。
所以，大部分人群在今年開年選擇提前或者提前部分還房貸，從長遠上來看，現在還款是對未來成本的一種減少。何樂不為呢。
第二，從市場買賣角度，現在提前還房貸也沒有問題。
先不收房貸利率（LPR的浮動），從買房價格這個事兒上，現在提前還款確實能夠補平一些。在房地產成交高峰的時期，以我所在的二線城市來舉例：從1.5萬——2.5萬很正常，2.5萬以上的也有。現在2.5萬以上的幾乎沒有了，學區房除外，大部分都是1.2萬—1.5萬的。就這還賣不出去。
不可否認，房價比之前高峰期下降了不少。現在買房確實也是合適的時候。（剛需群體請閉著眼買，就不要考慮那么多了）
提前還房貸的人群，大部分是都是買在了房價高峰，現在降價這么多，心理多少也有不平衡，很正常要我我也提前還款，提前還了等于賺了。還有一個更為關鍵的因素，就是房貸利率，在房地產銷售高峰的時候，前幾年的利率在4.8%——6%這個區間范圍之內。2020年LPR開始施行，（我是2019年年底購房，當時已經是按照LPR）目前的利率區間在3.8%——4.5%區間。這一下就非常明顯了，有的甚至差1%多個點。百萬、千萬級的房貸，利率1%，不用多算，大家也知道是多少。
第三，在利率和投資市場角度，這個利差可以賺。
在2020年LPR切換的時候，很多人就建議，如果此前的房貸利率過高，建議切換為LPR，畢竟每個月能省就省。如果買的確實早，房貸也沒有幾年了，就維持現有低利率。目前來看，LPR整體出現下降趨勢，還能有一定的下降空間。
利率上的差異，也是導致提前還款的重要原因之一。但我個人認為，并不是主要原因，這個放到稍后分析。
說到最根本，現在整體的投資、理財環境出現在“冰封期”。從2019年資管新規出臺以來，資管市場、理財市場合規化，高利率、高回報、高收益、低風險、保本保息的產品幾乎不復存在。外加疫情三年實體經濟疲軟，資管和理財產品的投資標的變得不清晰，不穩定，收益大打折扣。
老百姓，投資理財的熱情急劇下降，我買理財放銀行里面囤灰，收益低，還不保本保息，這還不如提前把房貸還了，現在房貸利率低，我打個利息差，等于我賺了。從購房者的實際角度分析確實如此，沒有問題。
所以，綜上三個角度，不管是購房者的心理狀態，房產買賣差額，還是投資市場利率，當下確實符合提前還款。大部分的購房者非常不理解銀行為什么不讓想讓我提前還，我提前還你還不高興，還收我違約金，這上哪兒講理去。我個人認為，大部分的購房者提前還房貸是理性的，是根據自身情況出發，可能他們沒有想的那么周全，畢竟不是金融從業者，不會站在銀行的角度考慮，他們只是想為了更好的生活。
我也極為反感一些專家大肆宣傳“提前還房貸”的“危害”。每個人的情況不一樣，專家你可能不貸款，沒有房貸。所以，建議你們少建議。
最后一部分，不能說是我潑冷水，分析一下哪些情況，哪類人群不適合提前還房貸，另外還要提醒大家，提前還房貸的一些“陷阱”千萬別中招。
注意別掉入“提前還貸陷阱”、這幾類人群可別沖動提前還
任何貸款的提前還款都是有條件的，最大的條件就是要有充足的資金。假如：購房者趁8個億，提前還款一點問題沒有，你有錢你能橫著走。還有的說自己賺錢了，現在提前還貸，那你一定是開核酸檢測公司的。
但如果購房者確實沒錢，兜里就剩幾百了，看別人都一窩蜂的提前還款了，借錢還房貸，那這完全不可取。或者借“信用貸”、“經營貸”來還房貸，這更不可取，這不是“賺利差”的問題，而是“違法”的問題，畢竟經營性貸款和信用貸款不得直接流入房地產。這種投機取巧的行為，建議購房者別碰。
另外，如果當下購房者提前還款，還完后沒錢了，影響到正常生活了，本來一家三口或四口天天燒雞燉肉，還完了啃饅頭了。非常不建議這樣做，因為消費降級后，各種各樣的麻煩事會接踵而至，不是不能接受消費降級，而是不能讓你的消費“斷崖式跳樓”。
最后要留足資金做準備。當下的環境，誰都不能預測未來，也不知道明天會發生什么，如果把所有的積蓄全部一股腦的做了提前還款，對于未來定于風險的能力就非常弱了，萬一到了需要用錢的時候就非常麻煩，千萬別想著我房貸提前還了，未來用錢我再賣房子。請大家看看現在的房地產市場，別說二手房了，一手新開樓盤都沒人買。這一點做生意的尤其注意，畢竟還有公司、員工，各種費用花銷，需要先留出充足的流動資金。
提醒購房者要注意的是，一定要注意以下這個“騙局”。很多中介打著“房貸置換經營貸”的噱頭來，誘導你提前還房貸。拿著房貸和經營貸的利息差來文章，告訴你先還了房貸，咱們再貸經營貸。更有甚者可以一次性包“辦理”，說跟銀行有關系，能夠給你先套出來，也可以提供過橋資金。
想這樣的廣告千萬不要相信，如果確實經營所用，申請經營貸這沒問題。要記住的是，房貸的提前還款和經營貸款根本不是同一類型，二者沒有任何關系。即便中介吹得天花亂墜說能夠減少征信上的貸款信息顯示，但銀行風控和信審在審核的時候，不會因為你有房貸就不給你經營貸。還是經過綜合評審，資產質量、信用情況、違約情況，最后得出結論。
很多中介在以此為噱頭，從中收取費用，并且還有的偽造貸款資料，這些一旦沾染，不僅多花錢，還有可能會觸犯相關法律。
