證券代碼：002781 證券簡稱：*ST奇信 公告編號：2022-160
江西奇信集團股份有限公司
(相關資料圖)
關于投資性房地產(chǎn)會計政策變更的公告
本公司及董事會全體成員保證信息披露的內(nèi)容真實、準確、完整，沒有虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏。
特別風險提示：
1、江西奇信集團股份有限公司（以下簡稱“公司”）擬對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式自2022年9月1日起進行會計政策變更。本次會計政策變更后，公司對所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，相關資產(chǎn)公允價值可能受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響導致其變動，可能會增加公司未來年度業(yè)績波動的風險。
此外，本次會計政策變更將導致公司所有者權益及凈利潤等會計指標發(fā)生變化，不會產(chǎn)生實際現(xiàn)金流，不會對公司實際盈利能力產(chǎn)生重大影響。本次會計政策變更事項尚需提交公司股東大會審議。
2、公司根據(jù)《企業(yè)會計準則》對2020年12月31日、2021年12月31日、2022年8月31日的合并資產(chǎn)負債表及2021年1-12月、2022年1-8月的合并利潤表進行追溯調(diào)整。經(jīng)公司初步測算，本次會計政策變更預計將增加2022年9月30日公司合并所有者權益18,711.13萬元，但經(jīng)追溯調(diào)整后截至2022年9月30日凈資產(chǎn)仍為負數(shù)（-21,393.74萬元），本次會計政策變更不會導致公司凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正，公司仍存在年末凈資產(chǎn)持續(xù)為負而被實施終止上市的風險，公司提請廣大投資者謹慎決策，注意投資風險。
3、因涉及疑似非經(jīng)營性資金占用、子公司審計受限、無法對部分應收賬款及合同資產(chǎn)作出判斷及被中國證監(jiān)會立案調(diào)查等事項，公司2021年度財務報表被年度審計機構出具了關于帶與持續(xù)經(jīng)營相關的重大不確定性段落的保留意見審計報告。其中疑似非經(jīng)營性資金占用（目前由新余經(jīng)偵立案偵查）及被中國證監(jiān)會立案調(diào)查事項均尚未有調(diào)查結論。截至目前，前述4項非標審計意見事項的影響能否消除存在重大不確定性，根據(jù)《股票上市規(guī)則（2022年修訂）》的相關規(guī)定，若公司2022年審計報告仍為非標準審計意見，公司股票將面臨被終止上市的風險。公司提請廣大投資者謹慎決策，注意投資風險。
4、公司于2022年3月31日收到中國證券監(jiān)督管理委員會的《立案告知書》（編號：證監(jiān)立案字00720224號），因涉嫌信息披露違法違規(guī)，中國證券監(jiān)督管理委員會決定對公司立案。截止本公告披露日，公司尚未收到證監(jiān)會就上述立案調(diào)查事項的結論性意見或決定。如公司因上述立案調(diào)查事項受到中國證監(jiān)會行政處罰，且違法行為構成《深圳證券交易所股票上市規(guī)則（2022年修訂）》規(guī)定的重大違法強制退市情形的，公司股票可能存在被強制退市的風險。敬請廣大投資者謹慎決策，注意投資風險。
公司于2022年12月12日召開第四屆董事會第三十二次會議及第四屆監(jiān)事會第二十二次會議，審議通過了《關于投資性房地產(chǎn)會計政策變更的議案》，董事會同意公司對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式進行會計政策變更，由成本計量模式變更為公允價值計量模式，本次會計政策變更尚需提交公司股東大會審議，具體情況如下：
一、會計政策變更概述
1、變更原因
公司持有的投資性房地產(chǎn)主要位于深圳、惠州、西安等房地產(chǎn)市場比較成熟的國內(nèi)一、二線城市，大部分房地產(chǎn)已建成并投入使用多年，如深圳的江南名苑、西安的禾盛京廣中心等。目前公司對投資性房地產(chǎn)的計量方法為成本計量模式，隨著公司發(fā)展，公司所持投資性房地產(chǎn)價值不斷提升，公允價值計量模式比成本計量模式更能動態(tài)反映投資性房地產(chǎn)的公允價值。為了更加客觀的反映公司持有的投資性房地產(chǎn)的真實價值，增強公司財務信息的準確性，便于投資者了解公司客觀的資產(chǎn)狀況，公司擬對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式進行會計政策變更，由成本計量模式變更為公允價值計量模式。
2、相關房產(chǎn)具有公允價值后續(xù)計量的條件
公司目前持有的14處投資性房地產(chǎn)所在地均有活躍的房地產(chǎn)租賃和交易市場，公司對于不同投資性房地產(chǎn)的公允價值分別采用市場法和收益法進行評估確定，根據(jù)房產(chǎn)的實際收益水平、用途、狀態(tài)以及投資性房地產(chǎn)所在地同類房地產(chǎn)市場狀況、資料收集情況等選擇合適的評估方法對其公允價值進行估算。部分投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠較易從當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中介或網(wǎng)站上持續(xù)可靠地取得，適合采用市場法的優(yōu)先選擇市場法；另一部分房地產(chǎn)所處區(qū)域雖然交易案例可預見，房產(chǎn)所在區(qū)域均有活躍的房地產(chǎn)租賃市場，投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，對此類不具備市場法測算條件但房產(chǎn)本身在出租有現(xiàn)實租金收益的，采用收益法確認公允價值。
會計政策的變更符合《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》《企業(yè)會計準則第28號—會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規(guī)定，投資性房地產(chǎn)會計政策變更后，公司將參照評估機構出具的相關投資性房地產(chǎn)評估結果，謹慎的對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。
3、變更日期
本次會計政策變更于2022年9月1日起開始執(zhí)行。
4、變更前采用的會計政策
投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權和已出租的建筑物。
本次會計政策變更前，投資性房地產(chǎn)按照成本進行初始計量，采用成本模式進行后續(xù)計量，并采用與固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)相同的方法計提折舊或進行攤銷。
資產(chǎn)負債表日，有跡象表明投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值的，按照賬面價值與可回收金額的差額計提相應的減值準備。本公司投資性房地產(chǎn)的預計使用壽命、凈殘值率及年折舊（攤銷）率列示如下：
| 預計使用壽命（年） | 預計殘值率（%） |
| 20 5 50 | 5.00 - - |
本次會計政策變更后，公司對所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不對其計提折舊或進行攤銷，并以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的用途改變?yōu)樽杂脮r，自轉(zhuǎn)換之日起，以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產(chǎn)的用途改變?yōu)橘嵢∽饨鸹蛸Y本增值時，自轉(zhuǎn)換之日起，將固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，以轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價值，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)原賬面賬面價值的，其差額計入其他綜合收益。
當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，終止確認該項投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢或者發(fā)生毀損，將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。若存在原轉(zhuǎn)換日計入其他綜合收益的金額，也一并結轉(zhuǎn)計入當期損益。
6、本次變更投資性房地產(chǎn)情況
為了更加客觀地反映投資性房地產(chǎn)的公允價值，本公司聘請了具有證券業(yè)務從業(yè)資格的北京中同華資產(chǎn)評估有限公司（以下簡稱：“北京中同華”）對公司現(xiàn)有14處投資性房地產(chǎn)進行了評估，另行聘請廣東省大周行房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司（以下簡稱：“廣東大周行”）進行了追溯評估。
北京中同華于基準日2022年8月31日的公允價值進行評估，并出具了《江西奇信集團股份有限公司擬變更會計政策涉及的房地產(chǎn)及相應土地使用權市場價值項目資產(chǎn)評估報告》（中同華評報字2022第241983號），公司本次變更會計政策涉及的 14處房地產(chǎn)及相應的土地使用權在評估基準日的市場價值為39,204.71萬元，評估增值率為134.94%，公司基于該評估報告對2022年8月31日的財務報表進行追溯調(diào)整。公司本次納入投資性房地產(chǎn)會計政策變更的14處房產(chǎn)具體如下：
| 建筑物名稱 | 位置 | 建筑面積（㎡） | 賬面原值(萬元) | 賬面凈值(萬元) | 累計折舊 (萬元) | 評估值 (萬元) |
| 江南名苑一層房屋 | 深圳市 福田區(qū) | 1,769.34 | 7,895.82 | 2,188.72 | 5,707.10 | 13,528.84 |
| 江南名苑二層房屋 | 深圳市 福田區(qū) | 2,020.25 | ||||
| 布吉廠房 | 深圳市 龍崗區(qū) | 6,039.60 | 509.29 | 227.06 | 282.23 | 5,621.07 |
| 布吉宿舍 | 深圳市 龍崗區(qū) | 2,608.20 | ||||
| 河北天元商務大廈2201室 | 石家莊市 長安區(qū) | 1,151.08 | 1,244.60 | 910.69 | 333.90 | 1,254.68 |
| 惠州產(chǎn)學研基地(綜合樓) | 惠州市 惠陽區(qū) | 12,335.36 | 14,366.43 | 11,723.33 | 2,643.11 | 16,760.08 |
| 惠州產(chǎn)學研基地(宿舍樓) | 惠州市 惠陽區(qū) | 12,004.22 | ||||
| 惠州產(chǎn)學研基地(廠房) | 惠州市 惠陽區(qū) | 26,486.36 | ||||
| 建筑物名稱 | 位置 | 建筑面積（㎡） | 賬面原值(萬元) | 賬面凈值(萬元) | 累計折舊 (萬元) | 評估值 (萬元) |
| 安徽銅陵市北斗星城91棟103 | 銅陵市 銅官區(qū) | 41.07 | 184.46 | 164.01 | 20.44 | 315.97 |
| 安徽銅陵市北斗星城88棟108 | 銅陵市 銅官區(qū) | 119.57 | ||||
| 禾盛京廣中心1幢5單元14層51401 | 西安市 雁塔區(qū) | 294.96 | 1,952.47 | 1,473.33 | 479.14 | 1,724.07 |
| 禾盛京廣中心1幢5單元14層51402 | 西安市 雁塔區(qū) | 291.46 | ||||
| 禾盛京廣中心1幢5單元14層51403 | 西安市 雁塔區(qū) | 291.46 | ||||
| 禾盛京廣中心1幢5單元14層51404 | 西安市 雁塔區(qū) | 294.96 | ||||
| 62,807.89 | 26,153.08 | 16,687.14 | 9,465.93 | 39,204.71 |
上述評估具體情況請參閱公司同日披露的相關評估報告。
二、會計政策變更對公司的影響
（一）對2022年及以前年度的影響
根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》《企業(yè)會計準則第28號—會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計量模式由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，屬于會計政策變更。公司依據(jù)評估機構已出具的評估結果，確認了現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)的公允價值。本次會計政策變更將會導致公司營業(yè)成本、所有者權益及凈利潤等會計指標發(fā)生變化，不會產(chǎn)生實際現(xiàn)金流，不會對公司實際盈利能力產(chǎn)生重大影響。
萬元，追溯調(diào)整后截至2022年9月30日凈資產(chǎn)為-21,393.74萬元，仍為負數(shù)，因此，公司仍存在年末凈資產(chǎn)持續(xù)為負而被實施終止上市的風險。后續(xù)公司將根據(jù)相關規(guī)定，對2022年度定期報告進行追溯調(diào)整，預計本次追溯調(diào)整不會導致已披露 2022年定期報告數(shù)據(jù)產(chǎn)生重大變化，不會導致已披露 2022年已披露的定期報告凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正、不會導致2022年度凈利潤出現(xiàn)盈虧性質(zhì)改變。因此，公司仍然存在2022年年末凈資產(chǎn)持續(xù)為負而被實施終止上市的風險，公司提請廣大投資者謹慎決策，注意投資風險。
經(jīng)初步測算本次會計政策變更追溯調(diào)整對公司合并財務報表的具體影響如下，具體對公司財務狀況及經(jīng)營成果的影響將以年度審計機構確認的結果為準。
1.本次會計政策變更對合并資產(chǎn)負債表項目的影響：
單位：人民幣元
| 調(diào)整追溯前 | 調(diào)整追溯后 |
| 166,871,439.36 | 392,047,146.00 |
| - | 38,813,109.78 |
| -1,465,468,958.27 | -1,279,106,361.41 |
| -410,273,958.53 | -223,911,361.67 |
| 調(diào)整追溯前 | 調(diào)整追溯后 |
| 148,820,931.86 | 343,175,956.00 |
| - | 33,275,962.95 |
| -1,287,535,074.07 | -1,126,456,012.88 |
| -232,299,778.60 | -71,220,717.41 |
| 調(diào)整追溯前 | 調(diào)整追溯后 |
| 28,015,696.67 | 177,474,022.00 |
| 調(diào)整追溯前 | 調(diào)整追溯后 |
| 366,372.91 | 22,785,121.71 |
| 460,329,026.93 | 587,368,603.46 |
| 1,515,019,149.87 | 1,642,058,726.40 |
| 調(diào)整追溯前 | 調(diào)整追溯后 |
| 883,968,615.95 | 877,524,387.11 |
| 219,184.84 | 12,675,918.84 |
| -178,711,708.67 | -159,810,745.83 |
| 2,622,190.70 | 6,371,379.59 |
| -181,333,899.37 | -166,182,125.42 |
| -177,933,884.20 | -162,782,110.25 |
| 調(diào)整追溯前 | 調(diào)整追溯后 |
| 1,314,315,244.18 | 1,308,017,865.83 |
| - | 5,003,858.00 |
| -1,758,214,593.22 | -1,746,913,356.87 |
| 951,719.52 | 3,506,551.30 |
| -1,759,166,312.74 | -1,750,419,908.17 |
| -1,747,864,101.00 | -1,739,117,696.43 |
本次會計政策變更后，公司將持續(xù)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但考慮到投資性房地產(chǎn)的公允價值可能受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響產(chǎn)生波動，因此三、董事會意見
公司于2022年12月12日召開第四屆董事會第三十二次會議，會議以7票同意、0票反對、0票棄權的表決結果，審議通過《關于投資性房地產(chǎn)會計政策變更的議案》。同時，公司董事會針對本次會計政策出具專項說明。
董事會認為公司本次會計政策變更符合《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》、《企業(yè)會計準則第28號—會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規(guī)定。采用公允價值模式對公司投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量具備合理性、可操作性，能夠客觀反映公司投資性房地產(chǎn)的真實價值。變更后的會計政策能夠提供更可靠的會計信息，有利于更加客觀、公允反映公司財務狀況和經(jīng)營成果。本次會計政策變更合理且符合公司實際情況，不存在損害公司及股東利益的情形，同意本次會計政策變更事項并提交至公司股東大會審議。
四、獨立董事意見
經(jīng)審慎核查，我們認為：本次會計政策變更是公司根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》《企業(yè)會計準則第28號—會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規(guī)定做出的變更，變更后的會計政策能夠更準確反映公司的實際情況。
本次會計變更已履行的表決、審議決策程序符合相關法律、法規(guī)和《公司章程》的規(guī)定，不存在損害公司及全體股東、特別是中小股東利益的情形。
綜上所述，我們對公司本次會計政策變更事項發(fā)表同意的獨立意見。
五、監(jiān)事會意見
經(jīng)審議，監(jiān)事會認為：公司本次會計政策變更是根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》《企業(yè)會計準則第28號—會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規(guī)定做出的變更，符合相關規(guī)定和公司的實際情況。變更會計政策后，能夠更加客觀、公允地反映公司財務狀況、經(jīng)營成果。相關決策程序符合有關法律法規(guī)和《公司章程》等的相關規(guī)定，不存在損害公司及中小股東利益的情形。
六、會計師事務所意見
天職國際會計師事務所（特殊普通合伙）對公司本次投資性房地產(chǎn)會計政策變更事項出具“天職業(yè)字[2022]45841號”《關于江西奇信集團股份有限公司會計政策變更專項說明的審核報告》，認為公司相關會計處理符合《企業(yè)會計準則第28號一一會計政策、會計估計變更和差錯更正》以及《深圳證券交易所股票上市規(guī)則（2022年修訂）》的規(guī)定。
1、《第四屆董事會第三十二次會議決議》；
2、《獨立董事關于第四屆董事會第三十二次會議相關事項的獨立意見》； 3、《第四屆監(jiān)事會第二十二次會議決議》；
4、《關于江西奇信集團股份有限公司會計政策變更專項說明的審核報告》（天職業(yè)字[2022]45841號）；
5、《江西奇信集團股份有限公司擬變更會計政策涉及的房地產(chǎn)及相應土地使用權市場價值項目資產(chǎn)評估報告》（中同華評報字2022第241983號）； 6、《江西奇信集團股份有限公司因會計政策變更所涉及的江西奇信集團股份有限公司及其下屬子公司惠州市奇信高新材料有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值追溯性評估項目資產(chǎn)評估報告》（大周行評報字【2022】第SZ1165號、大周行評報字【2022】第SZ1166號）。
特此公告。
江西奇信集團股份有限公司董事會
2022年12月13日
關鍵詞： 投資性房地產(chǎn) 企業(yè)會計 賬面價值
